'أرضك': تعويم الجنيه أبطأ ربحية السوق العقاري.. والتصدير طوق النجاة (حوار)

كشف العضو المنتدب لمجموعة "أرضك" للتنمية والاستثمار العقاري، المالكة لمشروع زيزينا المستقبل، أن السوق العقاري في مصر يعاني من تخبط شديد أعقاب تحرير سعر الصرف، وارتفاع سعر الدولار في مقابل الجنيه، وأن السوق سيواجه عقبات ربما تكون هي الأشد في 2017، منوهًا أن الأزمات العقارية الأخيرة أطاحت بـ5% من صغار المستثمرين العقاريين، فيما تقلصت أرباح الشركات الكبيرة للنصف.

وتوقع دويدار، في حوار أجرته معه "الدستور"، دخول السوق العقاري مرحلة ركود جزئي؛ نتيجة تراجع المبيعات 40%. موضحًا أن تصدير العقار المصري للخارج هو طوق النجاة للشركات العقارية في ظل أزمات تراجع البيع والشراء.

- ما قراءتك الحالية لوضع السوق العقاري في مصر؟

- السوق العقاري في مصر في حالة تخبط، وهذا تسبب في توتر المتعاملين بالسوق من المطورين والمستثمرين والمقاولين، وحتى المتعاملين بالبيع والشراء من العملاء، فتحرير سعر صرف الدولار قلص أرباح المستثمرين حتى أن المستثمر أصبح عاجز عن أنه يرفع الأسعار، لتعويض فرق التكلفة، نتيجة ارتفاع أسعار مدخلات مواد البناء بنسب تقترب من 50%، بالإضافة إلى زيادة 100% في مدخلات مواد البناء المستوردة من الخارج.

- ماذا عن أرباح الشركات العقارية؟

- أرباح الشركات العقارية تقلصت للنصف، بالإضافة إلى ضياع نصف الربح المتبقي بين دعم فرق التكلفة من ناحية وتراجع عمليات البيع والشراء من ناحية أخرى، أي أن الربح ضائع بين فرق التكلفة وركود حركة البيع والشراء، فمعظم المستثمرين مستمرين في السوق لمجرد الاستمرار حتى تتحسن الأوضاع.

- هل هناك ركود في حركة البيع والشراء في السوق العقاري؟!

- ليس ركودًا بالمعنى الحرفي، لكنه شبه ركود، نتيجة تراجع حركتي البيع والشراء بنسب تقترب من الـ40%، نتيجة انكماش الدخول في الوقت الذي تتجه فيه الشركات العقارية لتحريك سعرها وهي مجبرة في ذلك لتغطية تكاليفها، هناك توقف في حركة البيع والشراء.

- هل معنى ذلك أن السوق العقارية في مصر فقدت قوتها؟

- ليس معنى ذلك أن السوق العقارية في مصر فقدت قوتها، فالعقار هو مخزن القيمة ومرتبط في نفوس المصريين بأنه استثمار دائم الربح، لكن ضغوط الأسعار في السوق كانت مبرر في تأجيل المصريين تطلعاتهم للاستثمار، فـ 60% من المتعاملين في العقارات الأن يفضلون وقف نشاط تجارتهم في العقارات ويتساوى في هذا كافة الطبقات لأن سوق الأسعار في مصر غير مستقر وكل اللي معاه قرشين ماسك عليهم.

- هل هناك برامج تحفيزية لتنشيط حركة البيع والشراء؟

- للأسف هناك حالة ترقب، فالمستثمر ينتظر تحسن حتى يقدم برامج تحفيزية، وكذلك المواطن ينتظر تحسن الأحوال وأن تراعي الشركات العقارية حال المتعاملين بالسوق ولا ترفع الأسعار، في حين ترى شريحة المصريين بالخارج أن السوق العقاري في مصر فرصة لابد من استغلالها مع ارتفاع سعر الدولار وانخفاض قيمة الجنيه، لكنها تنتظر لعل أن تنخفض الأسعار أكثر.

- الحكومة من وقت لآخر تطرح مشروعات قوانين للسوق العقاري، فهل من الممكن أن يعود السوق لنشاطه متأثرًا بهذه القوانين؟!

- القوانين التي تطرحها الحكومة وتناقشها كقانون الاستثمار واللائحة العقارية، تهم المستثمر في الأساس لكنها لاتهم المواطن، المواطن يهمه أن يحصل على أفضل وحدة سكنية بأقل سعر ممكن، وبالتالي لابد أن تبدأ الشركات العقارية بوضع برامج تحفيزية كزيادة فترات السداد وتخفيف مقدمات الحجز بالإضافة إلى تقليل هامش أرباحها، والاقتصاد في تكلفة الوحدات لبيعها بنفس أسعارها أو بزيادات طفيفة، وهو ما سيجذب المتعاملين في السوق العقارية من العملاء المحليين وكذلك المصريين بالخارج.

- كيف ترى مستقبل السوق العقاري؟

- المرحلة الأخيرة مرحلة ترقب والكل منتظر حتى تكتمل الصورة، لكن المستقبل هو أن 2017 مرحلة صعبة، المتعاملين في السوق لديهم اهتمامات أخرى أكبر من الاستثمار، والشريحة الصغيرة جدًا التي تشتري هي الشريحة التي في احتياج حقيق للشراء لغرض السكن فقط، هذا لا يرضي طموح السوق العقاري، ففكرة الاستثمار الناس وقفة، فتعويم الجنيه أبطأ من حركة الربحية في السوق العقاري.

- ما خسائر القطاع جراء عمليات التعويم؟

- الشركات العقارية الكبيرة تقلصت ربحية 50%، في أن المستثمرين الصغار حققوا خسائر حقيقة، وهناك شركات تخارجت من السوق وهي نسبة ضئيلة لا تتجاوز الـ 5%، لكن السوق خسرها.

- ما تقييمك لمشروع العاصمة الإدارية؟

- مشروع العاصمة الإدارية فيه مبالغة بالسعر، والدولة تحاول أن تسد عجز عن طريق بيع الأراضي بأسعار مرتفعة، ووضعت شروط قاسية بدفع 25% من قيمة الأرض بسعر 5000-4000 جنيهًا للمتر، وتطالب المستثمر بأن ينتهي خلال عامين من عمليات البناء، وبالتالي فالمشروع يُرهق المستثمر ويضغط على محفظته المالية دون أي مقابل متوقع لأن المواطن بدوره لن يستطيع أن يدفع ثمن الوحدة السكنية في عامين، وهذا لن يتحقق فيضطر المستثمر لتقسيط المشروع على 10 سنوات، وبالتالي فالمستثمر سيمول مشروع، في ظروف مادية صعبة يعاني فيها السوق من ضغوط.

-هل تتوقع أن تُعدل الحكومة كراسات الشروط في المرحلة الجديدة؟

- أتوقع أن تُعدل الحكومة كراسات الشروط الجديدة، وتستجيب لمطالب المستثمرين، بما يفتح الباب لشركات الاستثمار العقاري للدخول إلى السوق.

- هل شاركت في مشروع العاصمة الإدارية الجديدة؟

- اشتريت كراسة الشروط، وكنت أتمنى المشاركة وليست لدي مشاكل في المشاركة، لكن المشكلة في ربحية المشروع غير المحسومة أو المضمونة، إضافة إلى أن شروط الاستثمار في العاصمة الجدية تعتبر مغامرة للمستثمر، نظرًا لارتباطها بإجراءات إدارية ومالية ذات بعد رقابي معقدة.

- في شركة "أرضك" هل رفعت الأسعار؟

- رفعت الأسعار 20% ولن أخفضها مع انخفاض الدولار.

- كم تبلغ محفظتك من الأراضي؟!

- محفظتي من الأراضي عبارة عن 300 فدان في الصعيد بالمنيا، و2000 فدان بمحور قناة السويس.

- ماذا مشروعاتكم السكنية الحالية والتي هي قيد التنفيذ؟

- مشروعاتنا في "المستقبل ستي" عندنا 70 فدان، بطاقة 1800 وحدة سكنية، إضافة للجزء التجاري، وهو عبارة عن مجموعة من العمارات، لأننا اخترنا التخديم على طبقة معينة، ملحق بها منطقة خدمات، بإجمالي استثمارات 2.2 مليار بإجمالي أرباح متوقعة 3.5 مليار جنيه.

- هل لديك استثمارات خارج مصر؟

- فكرة العمل خارج مصر هي فكرة مغرية وخاصة مع ارتفاع سعر الدولار في مصر، ولكن يبقى أمامي الخيار، أما الاستثمار في الدول الأوروبية أو الأفريقية، ونطمح لأن نكون شركة عالمية، نعمل خارج مصر ونوفر سيولة للشركة تعمل بها في مصر، وبرأيي أفريقيا مغرية، وندرس الاستثمار في أفريقيا في مشروعات سكنية، وسنعلن عن تفاصيل المشروع فور التوسع فيها.

- ما هي أبرز الأسواق الأفريقية التي يمكن طرق أبوابها عقاريًا؟

- زمبابوي وروندا تعتبر أفضل الأسواق نظرًا لطرح هذه الدول مجموعة من الحزم المحفزة للاستثمار بها وخاصة أمام الشركات المصرية.

- ماذا عن آلية تصدير العقارات المصرية للخارج؟

- نحن متواجدين وبقوة في هذا المجال في قطر والإمارات والكويت، وفكرة تصدير العقار للخارج هي طوق نجاة للشركات العاملة في السوق المصرية، ولكن يبق السؤال، ماذا سنصدر وما هي إمكانياتنا؟ خاصة وأن الأنظار بدأت تتجه نحو السوق المصري من جانب الأجانب ممن يرغبون في شراء العقارات بمصر، بسبب الموقع المتميز والجودة في المنتج بالإضافة إلى السعر الأرص عالميًا.