المال تضع مشروع العاصمة الإدارية فى ميزان الشركات العقارية

■ حسين صبور: كان من الأولى أن يتم رصد برامج تنفيذ بمدد أطول وآجال سداد ممتدة على عدد سنوات أكبر

■ ممدوح بدر الدين: الاشتراطات المالية حصرت المنافسة بين الكيانات التى تمتلك سيولة مالية

■ ماجد حلمى: أطالب بإعلان شركة العاصمة عن خططها المستقبلية لطرح الأراضى

■ فتح الله فوزى: أسلوب المزايدة الأنسب فى الطرح الأول لأنه يحدد سعر السوق بدقة

■ هانى العسال: يجب مراعاة زيادة فترة سداد ثمن الأرض مع الهبوط بالفائدة المقررة عليها فى الطروحات القادمة

يعقد مستثمرو ومطورو القطاع العقارى آمالاً عريضة على العاصمة الإدارية الجديدة فى تنشيط السوق العقارية، وضخ أراضٍ جديدة بعد فترة عانت فيها الشركات من ندرة طرح الأراضى الجديدة، وهو ما يجعل العاصمة الجديدة الحدث الأهم على الإطلاق فى السوق العقارية.

وأجمع عدد من كبار اللاعبين بالقطاع العقارى على الجدوى الاقتصادية الهائلة التى تتمتع بها العاصمة الإدارية الجديدة، معتمدة فى ذلك على عدد من مقومات النجاح وعلى رأسها الموقع المميز، وشبكة المرافق والتى تم تنفيذها وفق أحدث الأنظمة العالمية، ذلك عوضاً عن الاهتمام البالغ الذى توليه الدولة لهذا المشروع.

كما قام بعض المستثمرين لوضع روشة تضمن بها الدولة زيادة عدد المتنافسين على الطروحات القادمة فى العاصمة الجديدة، وعلى رأسها ضرورة منح مزيد من التيسيرات والتسهيلات فى الاشتراطات المالية والفنية لأراضى العاصمة، كأن يتم مد فترات تحصيل سعر الأرض، وإلغاء الفوائد، وأخيراً زيادة فترة تنفيذ المشروع لاسيما على الأراضى ذات المساحة الأكبر من 50 فدانا.

وكانت شركة العاصمة قد طرحت الشهر الماضى 1500 فدان، مقسمة بواقع 7 قطع، بمساحات 50 فدانًا، و3 قطع 100 فدان، وقطعتين 70 فدانًا، وقطعة بمساحات 132 و200 و500 فدان، بالمزايدة العلنية بالمظاريف المغلقة، وتم الإنتهاء من فض المظاريف الفنية والمالية وجارى البت قريبًا.

يذكر أن كراسة الشروط حددت مدة التنفيذ للمساحات من 20 إلى 60 فدانا بـ3 سنوات، فى حين تزيد إلى 4 سنوات بالنسبة للأراضى ذات المساحات المتراوحة ما بين 60 إلى 200 فدان 4 سنوات، وأخيراً 5 سنوات للأكبر مساحة، كما يقوم الفائز بالأرض بسداد 20 % مقدم للأراضى حتى 150 فدانا، و15 % للأراضى الأكبر مساحة، على أن يتم سداد المقدم خلال شهر من تاريخ أمر الإسناد، وباقى القيمة خلال 3 أشهر من تاريخ سداد الدفعة المقدمة، مع إتاحة سداد قيمة الأرض الأقل من 150 فدانا على أقساط سنوية متساوية على أربع سنوات مضافاً إليها عائد استثمار يعادل الفائدة المعلن، فيما تم مد أجل سداد الأراضى الأكبر من 150 فدانا إلى 7 سنوات مضافاً إليها عائد استثمار يعادل الفائدة المعلنة.

وقد حددت الكراسة نسبة 3 % مضافاً إليها الفائدة المعلنة لمن يتأخر عن سداد الأقساط فى تاريخ استحقاقها، مع فسخ التعاقد لمن يتخلف عن سداد قسطين متتالين، وتصل قيمة التأمين إلى 15 مليون جنيه للمساحات حتى 60 فدانًا، و25 مليونًا للمساحات حتى 200 فدان، و40 مليونًا للأكبر، فيما حددت الكراسة النسبة البنائية للعمارات كحد أقصى 45 %، والارتفاع المسموح به أرضى و7 أدوار، أما بالنسبة للفيلات فتصل النسبة البنائية إلى 40 %، مع السماح بأرضى ودور أول وبدروم فقط.

قال المهنس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية، إن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة يعد مشروعاً مثالياً بالنسبة للمستثمرين، ولكن وكحال كل المشروعات الجديدة يكون هناك حالة من الترقب والتخوف من المستثمرين لدخول هذه المشروعات، لا سيما أن كل الحسابات الاستثمارية هناك تظل فى خانة التوقعات، فالمتزايد لن يتمكن من إجراء دراسته الاقتصادية هناك على أساس حقيقى، فهى منطقة ليست آهلة بالعمران بما يمكن المستثمر من قياس حجم الطلب على العقار هناك أو متوسط الأسعار وغيرها من الأسس الهامة فى دراسات الجدوى، بما يجعل الاستثمار هناك يحتوى على مخاطر لا يمكن تجاهلها.

وأضاف أن دخول الدولة ممثلة فى وزارة الإسكان فى تنفيذ وحدات سكنية بالعاصمة الجديدة خلق تخوف عند المستثمرين بعدم قدرتهم على منافسة الدولة، خاصة أن الدولة شرعت فى تنفيذ هذه الوحدات قبل موجة ارتفاع أسعار مواد البناء الأخيرة وكلفة التنفيذ، وبلغت معدلات تنفيذ هذه الوحدات نسب مرتفعة للغاية، وهو ما يتيح للدولة تحديد سعر تنافسى لهذه الوحدات لن يستطيع أى مستثمر القرب منه حتى.

وأشار إلى أنه يجب على شركة العاصمة الجديدة مواجهة تخوفات المستثمرين عن طريق تيسير إجراءات الطرح هناك، وترك السعر ليحدده المتزايدين، فكان من الأولى أن يتم رصد برامج تنفيذ أطول فترة، وآجال سداد ممتدة على عدد سنوات أكبر، وهو ما تم تطبيقه فى أراضى القاهرة الجديدة، حيث لجأت الدولة فى بداية الطروحات إلى جذب الاستثمارات ثم بدأت فى رفع السعر تدريجياً لتكون أسعار أراضى القاهرة الجديدة هى الأعلى فى مصر حالياً.

وفى السياق نفسه، قال المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس شعبة الاستثمار العقارى باتحاد الغرف التجارية، إن إجراءات واشتراطات التنافس على الأراضى جعلت المنافسة تقتصر على الشركات الكبرى ذات الملاءة المالية القوية، مشيراً إلى أنه فى الطروحات السابقة كانت تعطى الدولة فرصة للمستثمر لسداد الثمن، بما يتيح توجيه كامل السيولة المالية لديه لتنفيذ المشروع، وبالتالى تسريع عملة بيع وتسويق الوحدات، بما يؤمن له مصادر دخل يقوم من خلالها بتسديد أقساط الأرض، على العكس من الوضع الحالى.

وفى ذات السياق، قال ماجد حلمى رئيس مجلس إدارة شركة وادى دجلة للتنمية العقارية أن هناك العديد من الشركات العقارية التى كانت ترغب وبشدة فى الاستثمار فى العاصمة الإدارية الجديدة، إلا أنها لم تستطيع إكمال دراستها للمشروع نتيجة لقصر الفترة الزمنية بين الإعلان عن الأراضى وطرح كراسات الشروط، وموعد التقدم بالمظاريف المالية والفنية، مطالباً شركة العاصمة بإتاحة وقتاً أطول فى الطروحات القادمة لإفساح المجال للشركات بإكمال دراستهم لجدوى المشروع.

وطالب بضرورة إعلان شركة العاصمة الجديدة عن خططتها المستقبلية حتى يتسنى للشركات العقارية الراغبة فى الاستثمار هناك بناء خططتها الاستثمارية وفق مواعيد طرح أراضى العاصمة القادمة، وبدء توفير السيولة اللازمة لذلك، وهو ما سيعمل على تكامل الخطط بين الطرفين بما يسرع من تحقيق التنمية الشاملة التى تنشدها الدولة.

كما أشار حلمى إلى مشروع العاصمة الإدارية الجديدة يمثل فرصة جيدة للمستثمرين، فهو يحتوى على كافة مقومات النجاح، بدءاً من الموقع المميز، وجودة البنية التحتية، وامتلاكه فرص تطور مثالية، ومن ثم يتوقف إقبال المستثمرين للتنافس على الأراضى به على حجم التيسيرات والتسهيلات التى تمنحها الشركة فى الاشتراطات المالية والفنية للتنفيذ، وهو ما يجب أن تراعيه الشركة المطورة للمشروع قبل أى طروحات جديدة.

وأضاف إن الأوضاع الاقتصادية الأخيرة بعد تحرير سعر الصرف والتى تعانى منها الشركات العقارية وارتفاع المصاريف التمويلية من فائدة البنك المركزى مؤخراً وبالتالى ارتفاع الاقساط ستسهم فى وضع الشركات اسعار واقعية بما يحد من المضاربة والمغالاة من قبل البعض للقدرة على الوفاء بالالتزامات المستقبلية.

ومن جانبه طالب المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة مكتب فتح الله فوزى لاستشارات التطوير العقارى شركة العاصمة بإعادة إسناد الأراضى التى لم تحظى بمنافسة من المتزايدين على الشركات العقارية التى تأهلت فنياً ويتجاوز عرضها سعر أساس الأرض ولكن لم تكن الأعلى ضمن المنافسة.

وأوضح ان تقدم 15 شركة للتنافس على أراضى ضمن أولى طروحات أى مشروع جديد، يعد نجاحاً جيداً، وهو ما استطاعت العاصمة الجديدة فى تحقيقه، لافتاً إلى أن المزايدة بالأظرف المغلقة تعد هى الأنسب للطروحات الأولية فى المشروعات، فهو أسلوب الطرح الوحيد القادر على تحديد سعر السوق دون مبالغة، مشيراً إلى وجوب التنويع بين الأساليب الأخرى فى الطروحات القادمة لاسيماً أسلوب المشاركة بين القطاع العام والخاص.

وأشار إلى أنه على الرغم ضغط التوقيتات الزمنية لتنمية الأراضى والتى لا تتناسب أحيانا مع المساحات إلا أنها مطلوبة لتحقيق طموح الدولة فى سرعة تنمية المشروع والذى يعد مطلباً هاماً فى المرحلة الحالية، إلا أنه أشار إلى سلبية لهذه البرامج والتى تتمثل فى استنزاف السيولة المالية للمطور أو المستثمر العقارى، وهو ما قد يجعله يعزف عن الاستثمار فى العاصمة الجديدة، على الرغم من اقتناعه الكامل بجدوى المشروع ومستقبله.