المحتوى الرئيسى

'الدستور' تحاور ماجد حلمي حول السوق العقاري ومتغيراته

03/24 11:03

أرجع ماجد حلمي، رئيس مجلس إدارة مجموعة "وادي دجلة" للتنمية والاستثمار العقاري، أزمات السوق العقارية في الفترة من أواخر 2016، وحتى الشهور الأولى من 2017، لمتغيرات كثيرة، متوقعًا، خلال حوار أجرته "الدستور" معه، أن تشهد السوق مفاجآت في 2017.

- السوق العقاري يتعرض في الفترة الأخيرة لمجموعة من الأزمات، أبرزها سعر الصرف والنتائج - الممترتبة عليه.. كيف ترى تعاملات السوق تحت تلك الضغوط؟

- احتفظت السوق العقارية في مصر لنفسها بحالة من الاستقرار على مدى فترات طويلة، بعيدًا عن الأزمات، لكنها بدأت تعاني من أزمات في الفترة من أواخر 2016، ومع الشهور الأولى من 2017، بسبب المتغيرات الكثيرة، والتي أبرزها، تعويم الجنيه، وتحرير سعر الصرف، والذي انعكس بالسلب على السوق المصرية، وبالتالي على المستثمر العقاري، وكذلك انعكس بالإيجاب في حال المستثمرين الذين يسوقون مشروعاتهم خارج مصر، لكن هناك متغير أثر على السوق العقاري بشكل أكبر، وهو دخول الحكومة السوق العقاري، كلاعب ومنافس لشركات القطاع الخاص، ومنافستها للمستثمر، وهي منافسة غير متكافأة لأن الحكومة هي تاجر الأرض الوحيد، وهذا يجعلها تطرح وحدات سكنية بكميات كبيرة وبأسعار رخيصة، تُظهر المستثمر على أنه مُستغل، وهذا غير صحيح لأننا ندفع تكاليف الأرض وهذا يرفع تكاليف الإسكان علينا.

- ما توقعاتك للسوق العقارية خلال 2017؟

- أتوقع أن تتحسن أحوال السوق العقارية لكنه لن يحقق معدلات النمو السنوية المعتادة، بل سيتباطئ النمو، خاصة مع توقعات بإرتفاع الأسعار بنسب تصل لـ25%.

- هل سيشهد السوق العقاري طرد بعض الأنماط العقارية بسبب ارتفاع الأسعار؟

- نعم مع تفاقم المشكلات الناجمة عن التعويم، وانخفاض القدرة الشرائية للعميل والشرائح المستهدفة، سيضطر المستثمر العقاري إلى التحول من متجه إلى منتج إقتصادي يتماشى مع القوى الشرائية، وهذا يحدث حاليًا فكل شركة تبذل جهود قاسية لتقليل التكلفة وكذلك تضطر لتقليل هامش الربح حتى تتماشى مع القوى الشرائية التي إنخفضت بنسب كبيرة تقترب من 30% في بعض الشرائح، وأتوقع في حالة تفاقم الأزمات أن يتم طرد شريحة العقارات السياحية ولو بشكل مؤقت.

- ما تقييمك للعاصمة الإدارية كمشروع استثماري؟ ولماذا تتحفظ الشركات عن المشاركة بقوة أسوة بباقي الشركات؟

- العاصمة الإدارية كمشروع استثماري فرصة لن تُعوض "واللي مش هيستغلها هيندم"، ففي النهاية العاصمة الإدارية ليس مجرد أرض، بل هي مشروع قومي، مرتبط بالقاهرة الجديدة كامتداد عمراني، مشكلته أنه قريب من منطقة ملتهبة الأسعار، وهي التجمع من الخامس للأول بإمتدادتهم، في وقت الشرائح العقارية فيه تتغير خريطتها، السعرية، بسبب ضغوط تعويم الجنيه على السوق المصرية، ففكر إنشاء مدن جديدة هو بمثابة إحساس الأمل الذي توجهه لنا العاصمة الإدارية ويُبشر بمدن جددية في مناطق أخرى كشرق القاهرة والأقاليم.

مضيفا: للأسف يعيب العاصمة الإدارية فرضها ضغوط مادية على المطورين العقاريين، وفرضها اشتراطات قاسية، لا يتحملها المستثمر العقاري:" من الأخر بتبيع لنا كمستثمرين السمك في ميه"، وهذا يأتي في وقت يعاني فيه المستثمر من نقص في السيولة المتاحة لتمويل المشروع بالتزامن مع إحجام البنوك عن تغذية محفظة تمويل المطور العقاري؛ بما يتواكب مع التغيرات التي يشهدها السوق.. فالدولة في حاجة إلى سيولة ولن تُمهل المطور العقاري الفرصة، والدليل على حاجتها للسيولة هو رفضها لعروض الشركة الصينية، والاستعانة ببديل عنها، الدولة عايز تدفقات نقدية وبالتالي هتبيع أراضي الفترة الجاية واللي معاه يدفع ويشتري.

- هل ستشارك في العاصمة الإدارية؟

- "وادي دجلة" هي المطور العقاري الوحيد الذي يمتلك 2.5 مليون متر مربع، في أقرب مكان للعاصمة، بمدينة المستقبل الجديدة (هليوبلس)، والشركة جزء من العاصمة الإدارية، وتفصلها عنها 10 كيلو مترات، وخيار المشاركة مطروح بقوة، وأعتقد أن الحكومة ستُعيد النظر في شروط الاستثمار بالعاصمة الجديدة بما يتلاءم من المطورين.

- أين موقع التسويق مع سعر الصرف؟

- نعاني من مشكلات في التسويق، خاصة تحرير سعر الصرف، فهناك شرائح سكنية بدأت في التراجع وأصبحنا متأكدين من أن هناك تغيير وشيك في محفظة العملاء هتتغير.

- ما هي مشكلة السيولة مع المطور العقاري؟!

- بداية لابد أن أوضح أن المطور العقاري ليس مقاولا، فنحن في مصر نخلط بين المهنتين، ولكي يعمل المطور ويُنتج، لابد من توفير سيولة حقيقة وهذه تتوافر من جهات ثلاثة بداية التسويق للمشروع وبيع وحدات قيد الإنشاء، بالإضافة التمويل البنكي، وللأسف البنوك لا تتعامل مع سوق الاستثمار العقاري، بقدر حجمه، ولكي نضمن سوق عقاري قوي لابد أن تتغير المعايير التي تتعامل بها البنوك مع السوق العقاري، وبطالب بتعاون البنوك؛ بتوفر 35% من حجم التمويلات المتاحة للاستثمار العقاري في مصر.. لأن مفيش شركة عقارية بتمول من جيبها واللي بتعمل كده شركة فاشلة.

- متى برأيك ستتغير نظرة البنوك للسوق العقاري؟

- أتوقع أن تُقدم البنوك الفترة القادمة بعض التسهيلات، وواثق أن المعايير المحاسبية هتتغير في 2017.

- كيف ستنجح شركات التطوير العقاري وسط ضغوط الدولار؟

- لابد لكل شركة راغبة في النجاح أن تحدد الشريحة التي تستهدفها وتُعيد تقييم وضعها المادي، حتى تعلم لمن ستبيع وبكم، لأن السوق العقاري تغير بعد الدولار وكمان شرايحة.

- كيف ستطور الشركات العقارية من أدائها وتنشط السوق؟

- "الشركات العقارية يجب أن تعمل خارج نطاق القاهرة، إلى كل محافظات مصر، وإلا لن نجد أي أرض لإقامة مشروعات بعد 5 سنوات، لازم نتوسع في مدن جديدة".

- كيف تفاديتم أزمة التعويم بالنسبة لوادي دجلة؟ وهل رفعتم أسعار وحداتكم؟

- استطعنا تفادي أزمة التعويم بضغط التكلفة وتقليل المساحات، وزيادة حوافز السداد وتقليل مقدمات الحجز، حتى نستطيع تعويض فروق الأسعار التي حدثت في سوق مواد البناء، وتقريبًا أسعار وادي دجلة الوحيدة التي لم ترتفع بأكثر من 10%، بأقل نسبة في السوق ونوعد العميل أننا لن نرفع الأسعار وسنحاول تفادي هذه النقطة.

- كم تبلغ محفظة وادي دجلة العقارية من الأراضي؟

- محفظة أراضي وادي دجلة 8 مليون متر مربع، ولدينا طموحات في مضاعفة هذه الأرقام، في 2017، ولدينا حجم وحدات 35 ألف وحدة، نفذناها بالفعل وأخرى تحت الإنشاء.

- كم حجم مبيعاتكم في 2016؟

- مبيعاتنا تُقدر بـ 4 مليارات جنيه في 2016.

- هل ستخفض الشركة أسعارها حال انخفاض الدولار؟

- لا، لأن أسعار الأراضي زادت بنسبة 100%، وكذلك زادت أسعار مواد البناء بأكتر من 30%، في الوقت الذي لم نحرك فيه الأسعار سوى 10%، وبالتالي سنخاطر بأن نستقر على الزيادة 10%، ثم أن أسعار العقارات ترتفع سنويًا دون ضغوط سوق الصرف، لنسب تصل إلى 15% سنويًا.

- هل انخفاض القوى الشرائية سيدفعك لمخاطبة الطبقة المتوسطة؟

- نحن شركة نخاطب الطبقات "البي" و"البي كلاس"، معظم وحداتنا بالمليون جنيه أو أكتر، ونعمل منذ 12 عامًا على هذه الشريحة، وناجحين في مخاطبتها والتسويق لها، لكننا ندرس بسبب فعل ضغط الدولار أن نخوض تجربة الإسكان الإجتماعي بشكل مختلف.

- هل جاملتكم الدولة في عقد "مجاويش"؟

- على الإطلاق؛ فالتعاقد الخاص بتطوير "مجاويش" مر بـ4 لجان ومنافسة قاسية، وصلت إلى أننا طورنا عقد مجاويش برقم ظالم لـ"وادي دجلة"، فالحكومة ستحصل على فندق 400 غرفة مقابل التعاقد معنا، إضافة لتطوير الفندق القديم، ومليار جنيه، كل هذا مقابل أرض 500 ألف متر بالغردقة بس.

- الحكومة ستطرح أراض بنظام المشاركة؟ هل ستتعامل معها؟

- نعم سنتعامل مع الحكومة وسنتقدم لهذه الأراضي، خاصة أن لدينا تجارب سابقة مع الدولة.

- هل يتقبل العميل الزيادة في الأسعار؟

أهم أخبار اقتصاد

Comments

عاجل