على مائدة «المال»:مواجهــة بيــن «المطـــورين العقـــــــاريين» ومسـاعد وزيــر الإسـكـــان

 الوزارة ستدرس طرح اراضى من «5إلى 10» آلاف فدان بنظام المطور العام

 رفع توصيات الندوة ومقترحات مطورى القطاع لوزير الإسكان لمابحثتها والأخذ بها

 نستهدف تنفيذ 20 مجتمعا عمرانيا فى 20 عاماً لاستيعاب الكثافة السكانية

 انتهاء مشكلة مستحقات المقاولين.. بعد أن تضخمت إلى 5 مليارات جنيه

رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين  ورئيس مجلس إدارة شركة الأهلى للتنمية العقارية

رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف ورئيس شركة بدر الدين للمشروعات العقارية

رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس مجلس إدارة شركة مينا للاستشارات

الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب 

 ندعو «الإسكان» والحكومة للتنقيب عن الفرص الاستثمارية بالمحافظات وعدم التركيز على المدن الجديدة والعاصمة الإدارية

 المصروفات الإدارية والمالية والضرائب زادت بصورة كبيرة على الشركات العقارية وتمثل أحياناً أكثر من %40

 مطلوب توفير 7.5 مليون وحدة سكنية خلال 15 عاماً بمعدل نصف مليون سنوياً بتكلفة 75 مليار جنيه وموارد الدولة بالكامل 600 مليار!

  استمرار الزحف العشوائى أكثر خطورة من العشوائيات

 تأثير زيادة سعر الدولار السلبى محدود على القطاع العقارى ولا يمثل أكثر من 3 - %5 على ثمن الوحدات

 إعادة العمل بنظام المطور العام وسيلة رئيسية لتنفيذ مشروعات الدولة العملاقة والاستفادة من خبرات المطورين

أحمد رضوان – بدور إبراهيم – رضوى عبد الرازق – محمود زكى:

فى ظل ارتفاع أسعار الأراضى، ومعاناة مستثمرى القطاع الخاص من ندرتها، أعلنت الدولة عن طرح مشروعات تنموية كبرى، منها العاصمة الإدارية الجديدة، والعلمين، وبورسعيد الجديدة، وغيرها، مما يسهم فى توفير الأراضى التى تلبى احتياجات السوق، وتخلق فرصا استثمارية أمام الشركات.

خلال ندوة نظمتها «المال»، بمناسبة مؤتمر ومعرض «سيتى سكيب» العقارى 2016، رد المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان، على تساؤلات كبار مطورى القطاع الذين استضافتهم «المال»، حول الفرص بتلك المناطق، وآليات الطرح بها، كما تمت مناقشة بعض التحديات الحالية، التى تعوق الاستثمار، للخروج بتوصيات وحلول، منها إمكانية تطبيق آلية المطور العقارى العام، فى بعض مشروعات ومدن المجتمعات العمرانية الجديدة الجارى تأسيسها، كما وعد المهندس خالد عباس، برفع مقترحات وتوصيات الندوة إلى الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان لدراستها.

 «المال»: فى إطار المشروعات التنموية الكبرى المزمع طرحها والرؤية  الاستراتيجية 2030، والتى شاركت فى وضعها "الإسكان" نود أن نتعرف على دور القطاع الخاص فيما يتعلق بتلك الرؤية، وخطة الحكومة على المدى القصير ومدى الاستعانة بالمطورين العقاريين فى المرحلة المقبلة؟

خالد عباس: فى البداية وبصورة عامة أؤكد أن المطورين العقاريين أحد اللاعبين الأساسيين فى القطاع العقارى، وشركاؤنا كوزارة فى التنمية، والدليل على ذلك مدن المجتمعات العمرانية الجديدة لم تتطور وتنمو إلا بواسطة المطورين العقاريين والقطاع الخاص، إذ لم تتدخل الإسكان بها إلا فى أعمال المرافق والبنية الأساسية وبعض الخدمات، وبالتالى فهناك دور طبيعى للقطاع الخاص فى المشروعات التنموية الكبرى الجارى طرحها فى المرحلة المقبلة، والتى ستشهد ضخ استثمارات وفتح مشروعات جديدة لتحقيق خطة الدولة بصورة عامة، والإسكان بصورة خاصة فى رفع معدلات التنمية، وتحقيق المستهدف، والقضاء على البطالة، ومواجهة المشكلات العديدة التى شهدتها السوق.

وفى هذا الإطار، أؤكد أن الفترة الماضية شهدت حل جزء كبير من المشكلات بالقطاع، وتحقيق معدلات نمو سواء فى التطوير العقارى أو فى قطاع التشييد والذى يشهد حاليًّا نقصًا فى العمالة نتيجة زيادة المشروعات المطروحة، ولذلك فإن الفترة المقبلة تتطلب من شركات المقاولات الاستعانة بعمالة إضافية وتوفير فرص جديدة، كما أن الوزارة تدرس جميع المقترحات والمبادرات المطروحة من القطاع الخاص التى تخدم القطاع العقارى، وتم مؤخرًا مناقشة مبادرة شعبة الاستثمار العقارى لتنفيذ 500 ألف وحدة إسكان اجتماعى ومتوسط، وتحصل الوزارة على حصتها مقابل الأرض فى صورة وحدات إسكان اجتماعى، فى حين تحصل الشركات على وحدات إسكان متوسط وتقوم بتسويقها وفقًا لسقف سعرى محدد مع وزارة الإسكان يتلاءم مع مبادرة البنك المركزى، وعرض المطورون تنفيذ تلك الوحدات فى 5 سنوات، بينما طلبت الوزارة تنفيذها فى 3 سنوات فقط.

«المال»: نرى اتجاهًا عامًّا لتقليص المدة الزمنية لتنفيذ المشروعات، ومطالبة المطورين بسرعة الانتهاء منها، هل فى مقابل ذلك توفر الوزارة فعليًّا كل متطلبات الشركات من خلال سرعة الإجراءات، وإصدار التراخيص لإنجاز تلك المشروعات فى الفترة المحددة؟

خالد عباس: الوزارة وهيئة المجتمعات فى الفترة الماضية طورت أداءها فى تلك الجزئية بشكل ملحوظ، إذ تم وضع مدة زمنية محددة لأجهزة المدن، وجميع الجهات لإصدار القرارات الوزارية والتراخيص حال اكتمال الإجراءات والشروط المطلوبة من المطور، وأشير إلى أننا رغم تطوير الأداء لم نصل الى النسبة المستهدفة حتى الآن أو مرحلة الكمال، فما زال هناك العديد من السلبيات الجارى معالجتها، لأن القطاع واجه العديد من التحديات والعقبات خلال السنوات الأربع الماضية، كما تم حل مشكلة المستحقات المتأخرة من الوزارة لشركات المقاولات ويتم سداد جميع المستحقات الجديدة بصورة دورية فى التوقيتات المحددة، أى أن مستحقات المقاولين حاليًّا تكاد تكون صفرًا بعد ما وصلت فى فترة ما إلى 5 مليارات.

وكان هناك العديد من القرارات المهمة فى السنوات الماضية التى لم يتم البت فيها، ومنها اللائحة العقارية التى انتهت الوزارة من إعدادها، وتم إرسالها إلى مجلس الوزراء، ووافق عليها بصورة مبدئية، وأرسلها إلى مجلس الدولة للمراجعة، وفور مراجعتها واعتمادها من مجلس الوزراء والنشر بالجريدة الرسمية سيتم العمل بها، وتعد اللائحة العقارية الجديدة مثالا جادًّا للتعاون بين الوزارة والقطاع الخاص، إذ تمت المشاركة بين الطرفين فى إعداد بنودها، وتم الخروج بلائحة تتلاءم مع رغبات كل من الطرفين.

حسين صبور: أوكد أن التعامل بين الوزارة والقطاع الخاص فى المرحلة الحالية أكثر من رائع، فمنذ عام 1957 لم نجد ذلك التعاون والاستماع إلى مشكلات العاملين بالقطاع، والمشاركة فى وضع حلول لجميع القضايا الشائكة مثل الآن، فدفع الاستثمارات وزيادة معدلات النمو هى الهدف  الرئيسى لكل منا.

ممدوح بدر الدين: الوزارة الحالية حققت مكاسب للقطاع، ولديها رغبة جادة فى دفع الاستثمارات وتلبية احتياجات الشركات، فالانتهاء من اللائحة العقارية الجديدة واقتراب العمل بها مكسب للقطاع، خاصة أنه تم فى إطار حوار بين الطرفين للخروج ببنود متلائمة، كما تم إعداد مشروع قانون اتحاد المطورين العقاريين، والذى سيسهم أيضا فى حل العديد من المشكلات ودفع الاستثمارات.

أمجد حسنين: حاليًّا يوجد تعاون من الوزارة لتلبية احتياجات المستثمرين وحل مشاكلهم، ويوجد سرعة فى اتخاذ الإجراءات، ولكن دائمًا ما يواجه المستثمر مشكلة تتمثل فى ضعف كفاءة الموظفين وتباطؤهم فى اتخاذ القرارات، وتخوفهم الدائم من المحاسبة، ولذلك اقترحنا كمطورين عقاريين التقدم بمبادرة لتدريب الصف الثانى من موظفى أجهزة مدن المجتمعات العمرانية الجديدة لخلق جيل قادر على القيادة، وقد تقوم "الإسكان" بوضع البرنامج التدريبى، ونتكلف كمطورين بالتمويل، وذلك فى إطار المسئولية الاجتماعية، والعمل على خلق حلول لدفع الاستثمارات، والقضاء على البيروقراطية.

«المال»: نود إلقاء الضوء على المحاور الأساسية فى خطة الوزارة الحالية؟

خالد عباس: هناك عدة محاور يتم العمل عليها بالتوازى، ففى مجال التنمية العمرانية هناك 3 مدن مجتمعات عمرانية كبرى جارٍ العمل بها، وتم البدء فعليًّا فى تنفيذ مرافقها، وهى العاصمة الإدارية الجديدة، والتى يتم تنفيذ المرافق للمرحلة الأولى منها ومساحتها 10.500 فدان، والعلمين الجديدة وتبلغ مساحتها الإجمالية 40 ألف فدان، ومدينة بورسعيد الجديدة، ويجرى تنفيذ أعمال المرافق للمرحلة الأولى للمدينتين بمساحة 10 آلاف فدان لكل منهم، وسيتم فور الانتهاء من المرافق طرح أراض ومشروعات بتلك المدن على المطورين العقاريين لتنميتها، وتنفيذ مشروعات سكنية وخدمية، وهناك مدينة توشكى الجديدة أيضا، والتى تم الانتهاء من جزء كبير من مشروعات الإسكان الاجتماعى بها.

ويوجد للإسكان خطة عمرانية على الأجل الطويل تستهدف تنفيذ 20 مدينة مجتمع عمرانى متكامل خلال 20 عامًا، وذلك لاستيعاب الكثافات السكانية والتوسع العمرانى.

وفيما يتعلق بأعمال المرافق والصرف الصحى والتى تستحوذ على اهتمام الوزارة أيضا، فتم وضع خطة طموحة لتغطية المدن والقرى بخدمات الصرف الصحى، إذ تمثل نسبة التغطية حاليًّا 20 إلى %22، تستحوذ المدن منها على %80، والقرى على %12، وهى نسب ضئيلة للغاية، ومن المستهدف خلال الـ 3 سنوات رفع تلك النسبة إلى 40 أو %45 ليتم تغطية المدن بالكامل بخدمات الصرف الصحى، وتغطية حوالى 2000 قرية من إجمالى 4000 قرية، ويتم تمويل تلك المشروعات من عدة مصادر منها قرض من البنك الدولى.

وطرحنا مؤخرًا مبادرة تهدف إلى تفعيل المسئولية الاجتماعية للقطاع الخاص من خلال مشاركة المستثمرين بالتبرع  بتكاليف تنفيذ الوصلات المنزلية للصرف الصحى بالقرى، وذلك للإسراع فى عملية التنفيذ، ورفع جزء من الأعباء عن المواطنين الغير قادرين.

ووضعت الوزارة محورًا مهما آخر يتم العمل عليه فى الفترة المقبلة، وهو القضاء على العشوائيات، والتى تم تقسيمها إلى 3 أجزاء، وهم الأكثر خطورة وغير المخططة وغير الآمنة، وتم وضع خطة للقضاء على العشوائيات غير الآمنة والخطرة خلال 3 سنوات، فيتم نقل سكانها لوحدات بديلة مع تحمل تكلفة إيجار لمدة عام لحين الانتهاء من بناء المنازل مجددًا فى نفس المناطق، أما بالنسبة للعشش المقامة على أملاك الدولة أو السكك الحديد على سبيل المثال، فيتم إزالتها ونقل السكان إلى مناطق بديلة، ويتم حاليًّا تطوير عدة مناطق منها تل العقارب.

ممدوح بدر الدين: فيما يتعلق بالمسئولية الاجتماعية وتوصيل خدمات الصرف الصحى عقدنا اجتماعات مؤخرًا كمستثمرى مدينة الشيخ زايد، وتم طرح فكرة المساهمة فى مشروعات الصرف الصحى وتوصيلها للقرى، وهناك خطوات جادة ونترقب وضوح آلية التنفيذ، بمعنى هل سيقوم المستثمرون بالتمويل والتنفيذ أم ستقوم الوزارة بالتنفيذ والمستثمر بالتمويل؟

«المال»: وبالنسبة لمشروع الإسكان الاجتماعى هل هناك دور للقطاع الخاص به؟

خالد عباس: حتى الآن لا يوجد دور للقطاع الخاص، ولن يتم عرض مبادرات لتنفيذ تلك الوحدات، فالمبادرة التى طرحت من الشعبة تهدف إلى تنفيذ وحدات إسكان متوسط، وتم الوصول إلى خطوات متقدمة فى التفاوض، وستعلن للضوء قريبًا وتظل الدولة إلى الآن هى المطور الأساسى لمشروعات الإسكان الاجتماعى، إذ تمنح دعمًا لتلك الوحدات، ولم يتم الوصول إلى إطار ومقترح لدخول القطاع الخاص بالمشروع.

أمجد حسنين: الحكومة ممثلة فى وزارة الإسكان تبذل جهودًا ضخمة فى منظومة الإسكان الاجتماعى وتلبية احتياجات محدودى الدخل، وحاليًّا لا يوجد لها منافس فى تلك النقطة، ونحن كقطاع خاص نقدر دعمها.

«المال»: نود فى ذلك الإطار الاستماع إلى رؤية القطاع الخاص فى الفرص الاستثمارية المزمع طرحها فى مشروعات التنمية العمرانية مثل العاصمة الإدارية والعلمين وبورسعيد؟

حسين صبور: بالنسبة للعاصمة الإدارية الجديدة هناك وجهة نظر للصناع تأتى فى إطار الأولويات التى يحتاج إليها الاقتصاد، فمثلا تكلفة تنفيذ العاصمة الإدارية من مرافق وبنية أساسية كان من الأفضل توجيهها لقطاع الصناعة فى الفترة الحالية، والذى يشهد تحديات ضخمة منذ 2011 وحتى الآن، أما بالنسبة لمشروع مدينة بورسعيد الجديدة فلدى استفسار حول الفرص الاستثمارية المتاحة بتلك المدينة وموقعها.

خالد عباس: مدينة بورسعيد الجديدة أو شرق بورسعيد تقع بعد المنطقة الصناعية على البحر مباشرة بالكامل فى منطقة يطلق عليها بالوظة، واقتربنا من إنهاء المخطط الاستراتيجى العام لتلك المدينة، وسيتم طرحه قريبًا، وتوضيح  الفرص الاستثمارية به، إذ تضم المدينة فرصًا سياحية نظرًا لطبيعتها على البحر مباشرة، وستطرح مشروعات على القطاع الخاص سكنية وخدمية أيضًا، كما أن المدينة ستصبح امتدادًا لمحافظة بورسعيد التى تعانى من عدم وجود توسعات وأراض جديدة لاستقطاب الكثافات السكانية.

وسيتم تنفيذ مشروعات لوجيستية وربطها بتنمية قناة السويس الجديدة، وحاليًّا فى ميناء شرق بورسعيد يتم إنشاء 5 أو 6 أرصفة جديدة، مما يسهم فى زيادة حجم الاستثمارات، وبالنسبة لآليات طرح الأراضى بالمدينة ستتم إما عبر الشراكة بين القطاعين العام والخاص أو عن طريق الشباك الواحد وفقًا لقانون الاستثمار، والذى يجرى مراجعته حاليًّا من وزارة الاستثمار لعلاج بعض السلبيات التى شهدها طرح الأراضى الأخير.    

ممدوح بدر الدين: أود أن أشير إلى أن آلية تنمية مدن المجتمعات العمرانية الجديدة فى الفترة الحالية يجب أن تختلف عن السابق، إذ إن الحكومة كانت تضع المخطط الخاص بالمنطقة والمشروعات المقترحة وتطرحها على المستثمرين للتنفيذ، أما الآن يجب على الحكومة أن تتعاون مع المطور فى التخطيط والاستفادة من خبراته لتحديد النشاط الاستثمارى الأمثل للمنطقة وفقًا لاحتياجتها، ويجب البدء بتنفيذ مشروعات خدمية صحية وتعليمية وتجارية وغيرها قبل البدء فى تنفيذ المشروعات السكنية لجذب الاستثمارات والكتل السكانية.

ويجب الإشارة فى ذلك الصدد إلى أن مدن المجتمعات العمرانية مثل القاهرة الجديدة وأكتوبر لم تحقق جذبًا استثماريًّا وسكانيًّا إلا بعد تنفيذ مشروعات خدمية كبرى كالجامعة الأمريكية وهايبر وان، ويجب الاستماع إلى رؤى المستثمرين فى هذا الصدد، كما أن الشركة الجارى تأسيسها لإدارة العاصمة الإدارية الجديدة يجب أن تتولى تلك المهمة لضمان جذب الاستثمارات.

«المال»: دائمًا ما يطالب المطورون العقاريون بتطبيق آلية "المطور العام" والتى تسمح للقطاع الخاص بترفيق مساحات كبيرة من الأراضى وطرحها على المستثمرين، هل تطبيق تلك الآلية سيُسهم فعليًّا فى حل مشكلات القطاع من ارتفاع أسعار الأراضى وندرتها؟

فتح الله فوزى: فى البداية يجب الإشارة إلى أننا بالنظر إلى خريطة المسار الاقتصادى الحالية والرؤية الاستراتيجة لتطوير مصر، والتى تتضمن زيادة مساحة التنمية العمرانية والعمران بنسبة %5 خلال 15 سنة، وذلك بالإضافة إلى نسبة الـ %7 الحالية، أى أنه وفقًا للرؤية الاستراتيجة فالمطلوب هو زيادة مساحة الرقعة العمرانية بنسبة %3 كل 3 سنين، وإذا ترجمنا ذلك نجد أن المطلوب تطوير 80 ألف فدان سنويا بتكلفة مرافق حوالى 25 مليار جنيه.

وفيما يتعلق بتوفير الاحتياجات من الوحدات السكنية نجد أن المطلوب توفير 7.5 مليون وحدة سكنية خلال 15 سنة بمعدل نصف مليون وحدة سنويًا، وذلك لتلبية احتياجات العملاء والكثافات السكانية الحالية والمحتملة، وتبلغ تكلفة إنشاء نصف مليون وحدة سنويا 75 مليار جنيه، أى أن تحقيق خطة التنمية والعمران المستهدفة تتطلب 100 مليار جنيه سنويا، فى حين أن موارد الدولة بالكامل 600 مليار جنيه، وتوزع على 3 جهات وهى خدمة دين، ورواتب، ودعم، مما يسهم فى استمرار العجز لتغطية تلك الاحتياجات، وتجدر الإشارة إلى أن العجز وصل إلى 250 مليار جنيه فى العام الماضى، وبالتالى لا يوجد بديل لتحقيق الخطة التنموية المستهدفة إلا بإدخال القطاع الخاص والاستعانة به فى عمليات البناء والترفيق، وتجهيز الأراضى، فلا يصح أن تظل الدولة هى المالك الوحيد ومحتكر الأراضى، خاصة أن القطاع شهد العديد من السلبيات نتيجة ذلك، وهى ندرة عمليات طرح الأراضى لإرهاق ميزاينة الدولة بتكلفة الترفيق وارتفاع أسعار الأراضى نتيجة الندرة، وأوكد أن السبيل الوحيد لتحقيق  التنمية هو وجود أكثر من جهة لمنح الأراضى.  

حسين صبور: التوقيت الحالى هو الأنسب لتطبيق آلية المطور العقارى العام، فمع اختفاء تلك الآلية واندثار دور شركات كانت تقوم بذلك الدور فى القرن الماضى كمصر الجديدة والمعادى والمقطم حدثت الزيادات السعرية الشديدة؛ نتيجة احتكار الدولة للأراضى، وبالتالى فإن عودة ذلك الدور ووجود أكثر من جهة تقوم بطرح الأراضى سيدفع بعملية التنافس وتخفيض أسعار الأراضى نسبيًا والحد من معدلات الزيادات الحالية.

ممدوح بدر الدين: يجب النظر إلى ميزانية الدولة وحجم استثمارات القطاع الخاص، فالقطاع لديه استثمارات تفوق ميزانية الدولة، وبالتالى فإن الاستعانة به ضرورة لضمان سد العجز.

أمجد حسنين: متطلبات السوق حاليًّا تحتم اللجوء إلى مثل تلك الآليات، فمساحة الرقعة العمرانية الحالية %7 فقط، ونسعى للوصول إلى %10، وذلك لاستيعاب الكثافات السكانية الحالية والمستقبلية، مما يتطلب دخول القطاع الخاص فى عمليات الترفيق.

خالد عباس: أود التعليق على ملاحظات المهندس فتح الله فوزى فيما يتعلق بحاجة السوق لتنفيذ 500 ألف وحدة سنويا، نحن بالفعل اقتربنا من ذلك الرقم من خلال مشروعى الإسكان الاجتماعى والمتوسط، ونسعى إلى الوصول إليه فعليًّا وتجاوزه أيضًا، وقد يحدث ذلك من خلال تفعيل مبادرة الشعبة فى المرحلة المقبلة، وأيضًا القطاع الخاص يقوم بتنفيذ وحدات مما يسهم فى زيادة المعروض فى السوق.

وفيما يتعلق مجددًا برؤية واستراتيجية التنمية 2030 فكان لدينا استراتيجية تنمية عمرانية مدروسة لمدة 40 سنة، وهى خطة 2050، وتم من خلالها وضع رؤية لكل قطاع سواء زراعيًّا أو سكنيًّا أو سياحيًّا، وتم اقتباس جزء من تلك الخطة لخطة 2030.

«المال»: بالعودة إلى آلية المطور العام هل الوزارة لديها استعداد لتطبيق تلك الآلية؟

خالد عباس: بداية يجب الإشارة إلى أن متطلبات الفترة الحالية عديدة والحكومة فى سباق لتلبية تلك المتطلبات والإسكان لديها رغبة أكيدة فى الاستفادة بخبرات القطاع الخاص، والتعاون جنبًا الى جنب لحل جميع المشكلات التى تواجه القطاع، فلدينا زيادة سكانية تقترب من 2.5 مليون فرد سنويًا، مما يتطلب وحدات سكنية ومرافق والعديد من المشروعات الخدمية.

وإذا تحدثنا عن آلية المطور العقارى العام نجد أن أغلب متطلبات القطاع الخاص لتطبيق تلك الآلية هى الحصول على أراض بمحيط القاهرة الكبرى، ولكن إذا عرض على مطورين اتباع تلك الآلية وترفيق 10 آلاف فدان بالمنيا الجديدة قد لا نرى نفس الحماس من شركات القطاع الخاص، وبالنسبة لآلية المطور العقارى العام فهناك تجارب حديثة لتلك الآلية منها مشروع مدينتى الذى تطوره مجموعة طلعت مصطفى والمقام على مساحة 8000 فدان، ومدينة مستقبل سيتى المملوكة لشركة المستقبل للتنمية العمرانية والبالغ مساحتها 11 ألف فدان، وأرى أن تلك التجارب قد تكون واجهت تحديات جعلتها لم تحقق معدلات التنمية المستهدفة، مما يسهم فى ضرورة دراسة إمكانية تطبيق تلك التجربة مجددًا فى المرحلة الحالية، ولكن من الممكن دراسة تطبيق تلك الفكرة فى مدينة العلمين الجديدة لسرعة تنميتها واستقطاب شريحة كبرى من المستثمرين.  

فتح الله  فوزى: «مدينتى» و«مستقبل سيتى» لا يقاس عليهما تلك الآلية، فـ«مدينتى» المستثمر مكلف بالبناء وليس مطور عام، و«المستقبل» المالكة لـ«مستقبل سيتى» شركة حكومية وليس قطاع خاص، وبالتالى لا توجد شركات قطاع خاص قائمة بدور المطور العام، وتستمر الدولة هى المحتكر الرئيسى.

ويجب الإشارة أن طوال الـ20 سنة الماضية نتحدث أن مساحة الرقعة العمرانية المستثمرة %7 فقط من إجمالى المساحة الكلية، وإذا لم نتنبه إلى ذلك ونفعل دور القطاع الخاص سنستمر على تلك الرقعة حتى عام 2030، وأرى إمكانية تطبيق تلك الآلية فى مشروعات منها العاصمة الإدارية الجديدة بأن يتم طرح الأراضى على حوالى 4 أو 5 شركات كبرى لترفيقها وتطبيق آلية المطور العام، وأن يتم الطرح بموجب حق امتياز لفترة زمنية أى تظل ملكية الأرض للدولة وتئول إليها بعد انتهاء فترة الامتياز، وذلك لضمان الحفاظ على حقوقها، وتحصل الدولة طول فترة التطوير والتنمية على مقابل امتياز، والذى يتم استغلاله فى الإنفاق على تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى، والتوسع فى توفير احتياجات محدودى الدخل، بالإضافة إلى الإنفاق على تطوير العشوائيات ومواجهة الأزمة الأكثر خطورة وهى الزحف العشوائى نتيجة عدم التخطيط الجيد، إذ إن الدولة تركز حاليًّا على معالجة العشوائيات دون النظر إلى كيفية منع ظهور أخرى خلال المرحلة المقبلة، رغم الزيادات المستمرة فى عدد السكان.  

خالد عباس: أود التعقيب على نقطة التخطيط وأؤكد أن هيئة التخطيط  العمرانى تعمل حاليًّا على قدم وساق وأى توسع فى الأراضى الزراعية غير مسموح، كما يتم منع البناء نهائيًا على تلك الأراضى والتركيز على استغلال الظهير الصحراوى للمحافظات.

 ووجّه المهندس خالد عباس سؤالًا للمطورين العقاريين حول الحد الأدنى المطلوب أو المُجدِى للمطور العقارى، فى حال تطبيق آلية المطور العقارى العام، فردَّ فتح الله فوزى قائلًا: أرى أن الحد المناسب من 5 إلى 10 آلاف فدان، وتتم إتاحة فرصة لأكثر من مطور عقارى بالمنطقة، أى أن المدينة لو مساحتها 20 ألف فدان تُطرَح على 3 مطورين.

«المال»: يمتلك القطاع العقارى فرصًا استثمارية واعدة، ما التحديات التى تواجه الاستثمارين المحلى والأجنبى؟ وكيف يمكن التغلب عليها؟ 

ممدوح بدر الدين: السوق المصرية تمتلك فرصًا واعدة، وتحقق الشركات المصرية والأجنبية أرباحًا، لكن بالرغم من ذلك يوجد العديد من التحديات لا يجب إغفالها، فعلى سبيل المثال المصروفات الإدارية والمالية على الشركات العقارية شهدت زيادات بصورة كبيرة فى السنوات الماضية، بالإضافة إلى الضرائب المختلفة والمتعددة التى يتحملها المستثمر، والتى تمثل أحيانًا أكثر من %40 من إجمالى الإيرادات التى يحققها المستثمر، لكن أوكد أن العملية الاستثمارية شهدت تحسنًا ملحوظًا بمصر فى الآونة الأخيرة، ويجب أيضًا بحث العديد من المحفزات لاستقطاب الاستثمارات الأجنبية واستغلال طبيعة القطاع العقارى والفرص الواعدة به.

أمجد حسنين: السوق العقارية المصرية سوق حقيقية وقوية من حيث الفرص الاستثمارية، وتحقق الشركات أعلى عوائد على الاستثمارات، لكن يوجد العديد من نقاط الضعف، منها البيروقراطية الشديدة وتباطؤ سير الإجراءات، رغم أن مستوى الخدمات بهيئة المجتمعات العمرانية يختلف كثيرًا عن الخدمات بالمحليات من حيث السرعة، لكن يجب العمل لتحسين تلك الخدمات وتسهيل الإجراءات؛ أسوة باستراليا أو دبى، كما توجد تحديات أخرى أمام الاستثمارات الأجنبية تتمثل فى أزمة الدولار وكيفية خروج الأموال مرة أخرى.

خالد عباس: بالرغم من تلك التحديات أؤكد أن القطاع العقارى يشهد حاليًا طفرة حقيقية، وتسيطر حالة من التفاؤل على رءوس الأموال المحلية والأجنبية، عكس السنوات الثلاث الماضية، وتقوم "الإسكان" حاليًا بفتح العديد من المشروعات وتوفير فرص استثمارية متنوعة تلائم جميع رغبات المستثمرين، ونحاول جديًّا مواجهة جميع التحديات، فبالنسبة لمشاكل الدولار لم تكن موجودة فى السابق، ونأمل أن تشهد استقرارًا فى المرحلة المقبلة، وأؤكد أن القطاع العقارى المصرى مربح للشركات المحلية والأجنبية، فيستطيع المستثمر أن يضع خطة استثمارية طويلة الأجل، حيث يتسم القطاع بالزيادة السكانية المستمرة، ولا توجد شركة أجنبية عملت فى السوق المصرية وقامت بسحب استثماراتها، كما أن الشركات تحقق أرباحًا متزايدة، والدليل على ذلك نتائج الجميعات العمومية.

«المال»: وكيف يمكن التغلب على مشكلة تباطؤ الإجراءات؟

فتح الله فوزى: يجب أن تتجه الوزارة إلى الميكنة؛ أسوة بالعديد من الدول، ومنها دبى التى لا يتعامل المستثمر بها مع أى موظف حكومى، ويتم الحصول على الخدمات من قرارات وتراخيص إلكترونيًّا، وتوجد جهات لديها استعداد لتحويل الوزارة وهيئة المجتمعات بمختلف أجهزتها نحو الميكنة، ولن تكلف الدولة أى رسوم، وستحصل على الرسوم من طالب الخدمة الذى لديه استعداد لدفع رسوم إضافية مقابل سرعة إنجاز الإجراءات.

خالد عباس: سيتم تطبيق الميكنة على مستوى متقدم بخدمات العاصمة الإدارية الجديدة، حيث تمّت دراسة العديد من التجارب العالمية المثيلة لها، كما أن الهيئة بالفعل تعتبر أكثر الهيئات المستخدمة للميكنة، فحجم خدمات الهيئة ليس على مستوى الخدمات المقدَّمة للمطورين العقاريين فقط، فأغلب الخدمات المقدَّمة للجمهور تتم إلكترونيًّا، كما أن الهيئة طرحت أراضى مشروع بيت الوطن لشريحة العاملين بالخارج، للحجز عبر موقع الهيئة، وأضيف فى سياق آخر أن المقارنة بين مصر ودبى فى العديد من الأمور، ظالمة؛ حيث إن معدل الزيادة السكانية السنوية بمصر 2.5 مليون نسمة، فى حين أن دولة الإمارات بالكامل كثافتها السكانية 6 ملايين نسمة.

«المال»: تمّ تطبيق الميكنة بعدة أجهزة لمدن المجتمعات العمرانية، وعلى سبيل المثال هناك شكاوى من مستثمرى أكتوبر بطول الفترة الزمنية لإنهاء الإجراءات عقب اتباع تلك الآلية؛ وذلك لعدم تدريب الموظفين عليها؟

خالد عباس: نعالج سلبيات عدة منذ سنوات، وأحرزنا تقدمًا ملحوظًا فى الإجراءات، كما شهد العام الحالى للمرة الأولى اشتمال موازنة هيئة المجتمعات العمرانية على مبالغ مخصصة للتدريب، تتراوح بين 4 و5 ملايين جنيه، وستتم زيادتها فى المرحلة المقبلة لتدريب أكبر عدد من الموظفين، والعمل دوريًّا على رفع الكفاءات، ويبلغ عدد العاملين بالهيئة 14 ألف موظف فى القطاعات الإدارية والهندسية.

«المال»: وما عدد الوحدات المنتجة من القطاع الخاص والحكومة فى السنوات الأخيرة؟

خالد عباس: الفترة من 2011 وحتى 2014 شهدت عدم الاستقرار الأمنى والسياسى، ومن الصعب حصر المنفذ، لكن الفترة الحالية مع الاستقرار والتشريعات المزمع صدورها ستشهد انتعاشًا بحجم المنتج. 

«المال»: هل تنفيذ العاصمة الإدارية الجديدة فى المرحلة الحالية مطلوب، أم أن هناك مشروعات أكثر أولوية؟

خالد عباس: الاحتياجات عديدة ومن الصعب الاتفاق على أولوياتها بنسبة %100، لكن تزويد الرقعة العمرانية أحد أهم الاحتياجات، مثل تنفيذ المشروعات السكنية، حيث إن حجم الكثافة السكانية بالقاهرة اقترب من 20 مليونًا، ولا تستطيع القاهرة بمرافقها تحمُّل ذلك بالزيادات المقبلة، ومن ثم فإن العاصمة الجديدة وما تستهدفه من نقل مبانٍ وكثافات سكانية جديدة سيمثل إضافة للسوق، ومشروع العاصمة الإدارية مشروع استثمارى لن يكلف الدولة أموالًا باهظة، مقارنة بالمردود والعائد الاقتصادى المتوقَّع منه، حيث يسهم فى جذب العديد من الاستثمارات، وأشير إلى أننا كوزارة لسنا مسوِّقين جيدين لأنفسنا، لذلك فهناك العديد من المعلومات غير الدقيقة التى تؤثر على السوق.

«المال»: وكيف سيتم تمويل العاصمة الإدارية الجديدة؟

خالد عباس: سيتم إنشاء شركة رأسمالها 20 مليار جنيه تشتمل على استثمارات محلية، مقسَّمة إلى جزء عينى، وجزء استثمارى بنسبة 51 أو %49، وقريبًا سيتم الإعلان عن تفاصيل الشركة والمشروع.

«المال»: وبالنسبة لتمويل وحدات الإسكان الاجتماعى؟

خالد عباس: مع بداية التفكير فى المشروع أنشأنا صندوق الإسكان الاجتماعى، وهو صندوق دوّار لتمويل الوحدات الجارى إنشاؤها ضمن المشروع، حيث إن الوزارة حريصة على أن يتم تنفيذ أعمال البناء فى المشروع بصورة دورية، وخلال السنتين الماضيتين تم إنشاء 100  ألف وحدة سكنية، وما تمّ تخصيصه حتى الآن 30 ألف وحدة، وتبلغ أصول الصندوق 14 مليار جنيه، وموازنته خلال العام الحالى 50 مليارًا.

«المال»: وهل تقدم الوزارة كشف حساب سنويا بنهاية خطة العام المالى؟

خالد عباس: بالفعل، كما أن وجود مجلس شعب فى المرحلة الحالية يفتح باب المساءلة أيضًا.

«المال»: وبالنسبة لمشروع مدينة العلمين الجديدة، كيف سيتم تمويله؟

خالد عباس: سيتم تمويله من موازنة هيئة المجتمعات العمرانية، ويتم حاليًا تنفيذ أعمال المرافق وإنشاء محطة تحلية، ومدينة العلمين الجديدة ذات طابع سياحى، حيث إن جزءًا من المدينة يقع على طول 14 كيلومترًا على البحر، وتمّ عرض المخطط على عدد من أكبر المستثمرين العاملين بالقطاع السياحى والمهتمين بتنفيذ مشروعات تنموية سياحية وفنادق وخدمات وغيرها، وأثناء العرض استمعنا إلى ملاحظات المستثمرين على المخطط، وتم الأخذ بها، وسيتم التعديل على المخطط؛ وذلك لخلق فرص استثمارية حقيقية، والمشروع يضم العديد من الفرص الاستثمارية وليس فى القطاع السياحى فقط، والمساحة الإجمالية للعلمين حوالى 40- 50 ألف فدان، وما يتم ترفيقه حاليًا -6000 7000 فدان، ويتم إعداد المخطط وعرضه على المستثمرين، حيث إن الوزارة تركز على طرح فرص لمشروعات قائمة، كما أن الفترة المقبلة أيضًا ستشهد طرح مدينة بورسعيد الجديدة.

ممدوح بدر الدين: عند طرح أى مدينة يجب إيجاد سمة جاذبة للاستثمار بها، بمعنى أن مدينة العلمين الجديدة ذات سمة سياحية، ومن ثم ستجذب المستثمرين الراغبين فى تنفيذ مشروعات سياحية والخدمات المكملة لها، وبورسعيد الجديدة ستكون ذات طبيعة أقرب للصناعية، ومن ثم يجب الاهتمام بالمنطقة الصناعية بها ودراسة الصناعات الجاذبة؛ لتنفيذها خلال المرحلة المقبلة، مما يسهم فى جذب الاستثمارات المناسبة مع كل مدينة.

«المال»: وهل يتم التشاور بين الوزارة والمستثمرين حول الفرص الاستثمارية؟

خالد عباس: بالطبع يتم التشاور وعقد لقاءات مع الوزير، بحضور جميع المختصين من رئيس هيئة التخطيط العمرانى واستشارى المشروع؛ لعرض المشروعات والاستماع إلى الأفكار والمقترحات، وهناك اتجاه لمدن أخرى جارٍ التجهيز لها وطرح مشروعات وأراضٍ بها، وجميع المشروعات باختلاف طبيعتها وسمتها الرئيسية تحتاج إلى خدمات مختلفة، بالإضافة إلى مشروعات سكنية، وأؤكد مجددًا أن الفترة الحالية تشهد الاستقرار وبدء تنفيذ المشروعات الكبرى.

«المال»: نودُّ أن نتعرف على الأولويات بالنسبة القطاع الخاص خلال الفترة الحالية؟

حسين صبور: تظل الأولوية الكبرى توفير وحدات سكنية؛ لتلبية احتياجات الطلبين الحالى والمستقبلى، فهناك حاجة لما يقرب من 500 ألف وحدة سكنية سنويًّا، بالإضافة إلى الوحدات الخدمية من عقارات إدارية وتجارية وسياحية، والطلب على العقار بالسوق المصرية طلب حقيقى؛ لسد احتياجات فعلية، وليس كما فى دول خارجية، مثل دبى التى يمثل الطلب الحقيقى فيها %11 فقط، والباقى استثمارى من جنسيات أجنبية، ومن ثم فإن هناك فرصة حقيقية دائمًا للمستثمرين المحلى والأجنبى فى السوق المصرية، وإذا توافرت الظروف الملائمة وفتح المجال أمام الشركات، سيتم تنفيذ العديد من المشروعات الكبرى، وحاليًا رغم اتساع قاعدة المنافسة وظهور العديد من الشركات فإن الفرص الاستثمارية ما زالت متوفرة، وتشهد المرحلة الحالية دعمًا حقيقيًّا من الحكومة ووزارة الإسكان، كما أن تنظيم السوق فى المرحلة الحالية من إقرار اللائحة العقارية وإصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين سيسهمان فى دفع الاستثمارات، ويجب على "الإسكان" والوزارات المختلفة عدم الاهتمام بطرح فرص استثمارية فحسب بالمدن الجديدة الجارى تأسيسها كالعاصمة الإدارية وشرق بورسعيد والعلمين وغيرها، بل يجب التنقيب أيضًا عن الفرص الاستثمارية الموجودة بالمحافظات القائمة، ومنها المنصورة وسوهاج ودمياط وغيرها من المحافظات.

«المال»: وما توقعاتكم لسوق العقارات فى الفترة المقبلة؟ 

حسين صبور: جميع المؤشرات والتوقعات تشير إلى صعود مرتقب بالقطاع العقارى، خاصة مع انخفاض سعر الجنيه، مقارنة بالدولار، ويظل العقار هو الملاذ الآمن للتغلب على تقلبات العملة والحفاظ على النقود، كما أن انخفاض الأسعار نسبيًّا سيسهم فى تحفيز عمليات الشراء من قِبل رءوس الأموال الأجنبية، وأتذكر فى عهد وزير الإسكان الأسبق أحمد المغربى أنه نصح المستثمرين ببناء وحدات عقارية سياحية وسكنية، باعتبار السوق المصرية واعدة لجذب الاستثمارات الأجنبية، فعلى سبيل المثال الإنجليز نتيجة ارتفاع أسعار الوحدات السكنية كانوا يفضلون شراء وحدات بدول تتسم بانخفاض أسعار العقارات نسبيًّا، ومع ارتفاع أسعار العقارات بتلك الدول يبحثون عن بدائل، وبذلك فإن فرص جذب رءوس الأموال الأجنبية للسوق المصرية موجودة مع انخفاض أسعار العقارات بها.