اللائحة العقارية تتناقض مع كراسة شروط "المجتمعات"

وزير الإسكان يرد: الأخطاء واردة وسندرسها

رغم تأخير هيئة المجتمعات العمرانية، اعتماد اللائحة العقارية بدعوى التأكد من تواكبها مع قانون الاستثمار الموحد، وخلوها من أية تناقض بين بنودها والقانون، إلا أن الطرح الأول للأراضى العقارية وكراسة الشروط الخاصة بها، كان كفيلاً بإبراز العديد من نقاط الخلاف بينهما.

نصت الكراسة على عدم السماح للمطور ببيع الوحدات إلا بعد الحصول على موافقة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فى حين تمكنه اللائحة من البيع على الماكيت، فور حصوله على القرار الوزارى الخاص بالمشروع.

كما ظهر تضارباً فى البنود المالية بين الكراسة واللائحة، إذ حددت اللائحة المصاريف الإدارية بـ%1 من القيمة التعاقدية، وبحد أدنى 5 آلاف جنيه للفدان، وأقصى 20 ألف جنيه، يضاف إليهما %0.5، مصاريف مجلس الأمناء بحد أقصى 5 آلاف جنيه للفدان، ومصاريف تحرير العقود 5 آلاف جنيه للعقد.

فى حيث حددت كراسة الشروط الخاصة بالأراضى، المصاريف الإدارية بـ%2، دون حد أقصى، علاوة على %1 مصاريف مجلس الأمناء، وتم استحداث بند جديد ينص علي تحصيل %1 لتمويل صندوق الإسكان الاجتماعي.

وعكس ما نصت عليه جميع كراسات الشروط السابقة، من تحصيل نسبة %0.5 فقط، كرسوم زيادة على فائدة البنك المركزى، عند تقسيط باقى ثمن الأرض، حددت كراسة الشروط الحالية %2، من الرصيد المدين، دون توضيح.

وعلمت «المال»، أن الـ%2 جاءت بناءاً على قرار وزير المالية، بإضافة هذه النسبة عن كل قطعة أرض يتم التعامل عليها لسداد مستحقاتها بالتقسيط.

ومن البنود المتناقضة أيضاً، تضمن كراسة الشروط إلغاء التعاقد فى حالة عدم دفع قسطين متتاليين، رغم أن اللائحة تنص على عدم جواز إلغاء التعاقد نهائياً، إلا بعد النظر فى نسبة الإنجاز.

هناك أيضاً بنداً فى كراسة الشروط، ينص على إلزام الطرفين بالموافقة على العقد، بعد مراجعته من مجلس الدولة، وهو ما يعنى أن من صلاحيات مجلس الدولة رفض العقد، ما قد يربك حسابات رجال الأعمال.

من جانبه استجاب الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، لملاحظات «المال» عن التناقضات بين اللائحة وكراسة الشروط، ووعد بدراستها، لاسيما وأن الطرح الأخير يعد الأول بعد إقرار اللائحة، وبالتالى فمن المحتمل وجود بعض الأخطاء.

وقال المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة الأهلى للتنمية العقارية، إن القيم التى تم الطرح بها مرتفعة للغاية، وستؤثر مباشرة على أسعار الوحدات السكنية، محذرا من دخول القطاع فى أزمات جديدة بسببها.

وأضاف أن أسعار الأراضى، والاشتراطات البنائية المحددة غير محفزة للاستثمارا، وعلى سبيل المثال تم الطرح بالقاهرة الجديدة بسعر 4500 جنيه للمتر، باشتراطات بنائية أرضى + 4 أدوار متكرر، مع البناء على %50 من إجمالى المساحة، أى أن نصيب متر الأرض من الوحدات السكينة لن يقل عن 6000 جنيه، وبعد تحميله أسعار مواد البناء، وتكلفة التنفيذ، والتشطيب، والتسويق، والمصاريف الإدارية، وهامش ربح المطور، فإن سعر المتر مرشح لتجاوز الـ10 آلاف جنيه.

بدوره أشار المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقارى، بالاتحاد العام للغرف التجارية، إلى أن أسعار الأراضى، والاشتراطات البنائية المحددة، لاتلائم %90 من الشريحة التى تستهدفها الشركات، وهم متوسطى الدخل، الذين يمثلون الطلب الأكبر فى القطاع، موضحاً أنها ستجبر الشركات على بناء إسكان فاخر لمخاطبة شريحة العملاء القادرين على تملك سكن بهذه الأسعار.

وانتقد المهندس هشام شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية للاستثمار العقارى، بعض بنود كراسة الشروط، إذ نصت على عدم تعديل الشروط إلا بعد مرور 6 سنوات، فى حين أن مدة تنفيذ المشروعات التى تفوق مساحتها الـ100 فدان 6 سنوات، وهو ما يعنى أنه على المطور الانتظار حتى انتهاء تنفيذ المشروع بالكامل، ثم القيام بالتعديل، وهو ما يتنافى مع بديهيات المنطق، لأن أى تعديل يتم خلال فترة التنفيذ.

وأضاف أن هناك بنداً أخر ينص على: يلتزم الطرف الأول بتوصيل الكهرباء إلى أقرب موزع.. وهذا البند بصيغته يفسح المجال إلى أن يكون الموزع على بعد 5 كيلو متر من أقرب نقطة للمشروع، وهو ما يُمثل تكلفة إضافية غير محسوبة، ومن المفترض أن تنص الكراسة على تعهد الطرف الأول بتوصيل الكهرباء إلى رأس الأرض.

فيما أكد المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتعمير، على أن أسعار الأراضى ستؤدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بصورة غير مسبوقة، مما يسهم فى صعوبة التسويق، والبيع، ومن ثم تهديد قدرة الشركات على البناء وإنجاز المشروعات.