هشام القاسم: الوضع الحالي للسوق العقاري.. تصحيح ذاتي

بعبارة «تصحيح ذاتي» وصف هشام القاسم، الرئيس التنفيذي لمجموعة وصل لإدارة الأصول، الوضع الحالي للسوق العقاري المحلي الذي اتجه إلى حالة من التصحيح الذاتي في توقيت صحي بعد موجة من الارتفاع استمرت قرابة السنتين.

بعد أن ظهرت بوادر التصحيح الذاتي في العام 2013 واستمرت في العام 2014، يتوقع القاسم أن يشهد السوق العقاري ازدهاراً آخراً في العام 2017، وسيتواصل النمو مرة أخرى حتى العام 2020، ليتحرك سوق العقارات إلى صعود صحي، ما يعني أن هذا هو الوقت المناسب للاستثمار مع اقتراب موعد استضافة إكسبو 2020.

ويقول القاسم:«تستغرق كل مرحلة اقتصادية عامين ونرى اليوم مؤثرات لتصحيح الاقتصاد بخطى سليمة. صحيح أن الهبوط في أسعار النفط وارتفاع سعر الفائدة أدى إلى شح السيولة ولكن لا يعني هذا أن الناس لا يشترون العقارات.  نرى عمليات شراء من وقت لآخر ومن يحتاج بيتاً سيشتريه يغض النظر عن الحالة الاقتصادية.»     

ويؤكد القاسم على الفرصة الذهبية لشراء العقارات في ظل هذا التباطؤ الطبيعي، قبل معاودة الأسعار إلى الارتفاع في العام 2018 بعد عودة الازدهار في العام 2017، مؤكداً على أن دبي ستستضيف الكثيرين بمعرض إكسبو2020 وستحتاج للبنية التحتية والعقارات، فـ"هل ينتظر المستثمر للعام 2018 بعد صعود الأسعار؟.

ويرى الرئيس التنفيذي للمجموعة منطقية وثباتاً في أسعار الإيجارات التي قد تنخفض قليلاً، إلا أن انخفاض وارتفاع الإيجارات يرتبط بالعرض والطلب السوقي، وتنظيم تلك الفئة من السوق يتحكم بها المستأجر وفقاً لما يستطيع «أن يدفعه هو» و «ليس وفقاً للسعر الذي يريد المطور أن يبيع به أو يؤجر به.»

ويصاحب التصحيح الذاتي بالقطاع العقاري تباطؤاً مدروساً في السوق بشكل عام، على حد وصف القاسم، بسبب هبوط أسعار النفط، وصدى ارتفاع سعر الفائدة، المنافس للتجارة ومُقلل فرص الاستثمار، والحالة السياسة الغير مستقرة في العالم بأكمله، وخاصة المنطقة، إلا أنه يرى عودة للازدهار في العام 2017 لأن الدورة الاقتصادية تستغرق عامين، كما العالم يمر بحالة استثنائية تتجه إلى التصحيح الاقتصادي.

ويوضح القاسم:«نحن متباطئون مع تباطؤ العالم ولكننا نمر بتباطؤ مدروس. أوروبا وأميركا والصين والشرق الأقصى يمرون بنفس التباطؤ، بل بدأت هذه المرحلة بالدول الأوروبية في النصف الثاني من العام 2014.  أظن أننا في أفضل وقت وفي التوقيت الصحيح، وكان من الممكن أن يكون الوضع أسواً حالاً لو كان العالم في حالة انتعاش ونحن في حالة ركود بسبب العوامل السياسية المحيطة.»

محفظة استثمارية تغطي نقص السوق

وتتبع مجموعة الوصل لإدارة الأصول استراتيجية تسعى إلى تنويع محفظتها الاستثمارية لتغطي النقص بالسوق العقاري، ولتشمل أيضاً إدارة العقارات بشقيها السكني والتجاري، والمناطق الصناعية والضيافة والترفيه والجولف.  

ومن هذا المنطلق، قامت المجموعة، التي تدير أكثر من 30 ألف وحدة سكنية حالياً،  في العام 2007 بدراسة السوق لتكتشف من خلاله نقصاً في المشاريع الخاصة بذوي الدخول المتوسطة، فوقعت عقوداً مع المقاولين لبناء 7000 وحدة سكنية وتم تسليمها في العام 2009.

يوضح القاسم:«في تلك الفترة اتجه أغلبية المطورين إلى التملك الحر ولكننا لاحظنا حينها أن العملاء يشترون العقارات للسكن أو للتأجير ولم تكن أسعار الإيجارات مناسبة لذوي الدخول المتوسطة. في تلك الفترة أيضاً عرض أغلبية المطورين مبانٍ تجارية فخمة وباهظة ولاحظنا القصور القوي في تنوع المشاريع وخاصة لذوي الدخول المتوسطة فقررنا أن نُغطي ذلك النقص ببناء عقارات في هذا المجال.»

ولكن هل تعني هذه الاستراتيجية أن مجموعة وصل لإدارة الأصول بدأت في التفكير بالتوجه إلى فئة الرفاهية الميسورة الكلفة أيضاً مثلما يستهدف السوق تلك الشريحة حالياً؟

يجيب القاسم:«نحن فكرنا في فئة الرفاهية الميسورة الكلفة و ذوي الدخول المتوسطة منذ العام 2007 عندما بنينا 7000 وحدة سكنية في مدينتين برأس الخور والمحيصنة، واستمرينا في تلك السياسة حتى يومنا هذا.  في رأس الخور، قمنا ببناء 1300-1400 شقة و 4800 وحدة سكنية في المحيصنة بموقع واحد، وسنستلم 1300 وحدة سكنية في شهر ديسمبر/كانون الثاني المقبل في مجمع سكني بمنطقة القصيص، بدأ المقاول العمل به منذ 3 سنوات على أن يتم تسليمه كاملاً في فبراير/شباط من العام 2016.»

وتمتلك وتدير مجموعة وصل لإدارة الأصول حاليًا 13 فندقاً  بدبي مع ما يقرب من 5 آلاف غرفة فندقية، وتتوقع افتتاح فندقي هيلتون جاردن إن الميناء وهيلتون جاردن إن المرقبات قبل نهاية العام الجاري، ليكونا أول فندقين يحملان هذه العلامة التجارية بالإمارات ، ما سيؤدي إلى تعزيز محفظة فنادقها لتضم 15 فندقًا تشتمل على 5500 غرفة.

وتضم الفنادق التي تديرها المجموعة حالياً جراند حياة دبي، وحياة ريجينسي، وبارك حياة، وحياة بليس، المرقبات، وحياة بليس بني ياس، وفندق حياة ريجينسي دبي كريك هايتس، وميريديان دبي  ولو ميريديان الميناء السياحي، و لو ميريديان فيرواي، و فندق  لو رويال كلوب، وفندق ويستن دبي، كما تشرف المجموعة على إدارة فندق دوسيت ثاني دبي وزعبيل سراي.

ولكن ألا يكتظ سوق دبي بالفنادق والشقق الفندقية؟ فهل هو بحاجة إلى المزيد من الفنادق؟

يجيب القاسم: «أختلف في الرأي... دائماً، وخصوصاً في القطاع العقاري، يستغرق تحويل قطعة الأرض إلى قطعة عقارية 36 شهراً أي 3 سنوات، ما يعني أنه لا يُمكن إعطاء توقعات اقتصادية لما سيحدث بعد تلك المدة.  مقياس نسبة الإشغال الفندقية بالمدن الحية مثل لندن وباريس وطوكيو وشنغهاي ونيويورك يصل إلى 70 %، فيما وصلت نسبة الإشغال بدبي إلى 95 % ، ومع معدلات الهبوط والصعود في 5 سنوات وصلت النسبة إلى 85 %، واستقرت حالياً عند 80 %.»

ويوضح:«في العام 2007، وصل سعر الغرفة الفندقية العادية (ستاندرد) والجناح الفندقي (سويت) إلى3000 درهم أي ما يوازي 800 دولار، لينخفض السعر إلى 350-400 دولار بعد الأزمة الاقتصادية العالمية، واليوم تبُاع الغرفة في الفنادق من فئة 5 نجوم بـ 250 -300 دولار. هذا يعني أن متوسط سعر الغرفة يُقدر بـ 750-1000 درهم، ويُثبت أن متوسط الأسعار يتحكم به زيادة المعروض وليس نسبة الإشغال التي لا تزال ثابتة عند 80 %. يُمكننا أن نقلق عندما تنخفض نسبة الإشغال إلى 60 % ولكن النسبة الحالية لا تزال مرتفعة وتعني أن الزوار يأتون إلى دبي.»

ويؤكد القاسم على أن أبحاث المجموعة في العامين 2011 و2012، أظهرت ثغرة في الفنادق من المستوى المتوسط بالمدينة، وتبين لها أن أكثر من 50 % من الغرف المطروحة بالسوق السياحي تنتمي للفنادق من فئة 5 نجوم. «كان هذا قبل أن تعلن دبي استضافتها لمعرض إكسبو 2020، فيما نخطط لعدد من مشاريع الضيافة التي سنركز من خلالها على توفير فنادق من فئتي3 و4 نجوم. عندما دخلنا سوق الفنادق من فئة 4 نجوم، أردنا توفيرغرف جيدة جداً بأسعار صحيحة أيضاً لكني لا أستطيع أن أؤشر لأسعار تلك الفئة التي احتُسب متوسط ليلتها بحوالي 80 دولار وتُباع اليوم بـ 310-320 دولار، أي أكثر مما يجب ويعني هذا أن المزيد من المعروض هو ما سيصحح الأسعار.»

وفي ما يتعلق بالمناطق الصناعية، تدير المجموعة 27 منطقة صناعية تشمل5200 قطعة أرض صناعية وتجارية مؤجرة في عدة مناطق منها القوز الصناعية 1و2 و3 و4، ومنطقة جبل علي الصناعية، والمحيصنة 1 و 2 و 3 و 4 و 5، و منطقة القصيص 1 و2 و 3 و4، ومنطقة ورسان، ومنطقة الطي.

وعلى هذه المساحات الشاسعة، بحسب تصريحات القاسم، تقوم المجموعة بتوفير البنية التحتية الكاملة للمستثمرين وتأجيرها إليهم، والتأكد عبر التفتيش الدوري أنهم يستخدمونها لأغراض تجارية.

ومثلما لم تُغفل مجموعة وصل لإدارة الأصول تنويع محفظتها الاستثمارية لتشمل القطاع الصناعي والسوق العقاري لذوي الدخول المتوسطة، تعمل الشركة في قطاع السكن الفاخر والتملك الحر ولكن بأسلوب مختلف، وكعادتها في مواقع داخل المدينة لإيمانها بأولوية البناء بالتتابع وعلى مراحل.

في هذا الإطار، تتبع الشركة استراتيجية ومبدأ (مشاركة التملك) أي تقوم بتملك الشركة من 30-40 % من كل مشروع مطروح للتملك الحر بهدف بناء الثقة مع عملائها، وتشمل مشاريعها الخاصة بالتملك الحر: حدائق ند الحمر، و وصل بارك 1، و بوابة وصل، ومشروع حياة ريجنسي كريك هايتس الذي يضم برجين بمدينة دبي الطبية قامت بتنفيذهما سابقاً.

ويقول القاسم:«دخلنا في قطاع التملك الحر بالعام 2015 ولكن بشكل مختلف فقررنا أن نمتلك من 30 الى 40 % من حجم كل مشروع مطروح للتملك الحر لكي نقول للمستثمرين أننا درسنا هذا المشروع جيداً و يتم بناؤه بغرض الاستثمار. يضم مشروع حدائق ند الحمر أراضٍ تجارية قمنا بتشييد البنية التحتية من طرق وكهرباء بها، ثم قمنا ببيعها على أساس أنها اراضٍ تجارية تابعة إلى أراضي إمارة دبي بلا رسوم خدمات. تم إنشاء 80-85 % من البنية التحتية وسنتسلم المشروع قبل نهاية هذا العام، فيما تصل نسبة الأراضي التي قمنا ببيعها إلى 60 % من أصل 103 أرضاً.»

ويواصل القاسم شرحه:«مشروعنا في مدينة دبي الطبية يضم برجين أحدهما يضم فندق حياة ريجينسي دبي كريك هايتس الذي يحتوي على 463 غرفة والآخر عبارة عن برج للشقق الفندقية وعددها 450، عرضنا منهم 90 شقة للبيع وقمنا ببيعهم في وقت قصير.»  

ويضيف:«نحن نتبع قوانين الإمارات العربية المتحدة الخاصة بالعقار فلو مثلاً قمنا بالبيع على الخارطة نقوم باتباع القوانين المعنية بذلك، إلا أننا نفضل دائماً أن ننتهي من الإنشاءات لكي يراها المستثمرون بأعينهم. سيبدأ بناء أول 4 مباني في مشروع وصل بارك في الربع الأول من العام القادم وسيستمر المقاول في أعماله الإنشائية ليرى المستثمرون العمل ثم نبدأ ببيعه على أرض الواقع.»

كما دعا القاسم المطورين العقاريين بشكل عام إلى استخدام مواد مكافئة لحجم المشروع الذي يتم إنشاؤه، مؤكداً على أن مجموعة الوصل لإدارة الأصول تراعي هذا في مشاريعها لأنها تعلم جيداً أنه يتعين على المطور أن يقدم المنتج السليم والجيد للحصول على أفضل مردود استثماري في قطاع التملك الحر.

و يرى القاسم أيضاً أن قانون جمعية الملاك لم يكتمل بعد و بحاجة إلى مزيد من التنظيم ومشاركة فعالة من المطورين، مشيراً أن القانون لم يكن واضحاً في تحديد علاقة المستثمر والمالك وصاحب المبنى و طريقة جمع المبالغ ببدايات انطلاق السوق العقاري، إلا أنه مع  مرور الوقت سيتعلم العامة كل ما يتعلق بتلك الأمور إلى جانب تفاصيل جمعيات الملاك.

ويقول:«لدى المطورين الكبار أجهزة وقاعدة لخدمة العملاء ولكن المطورين الصغار عانوا من قصور في تقنين هذه الأمور. اليوم تحتاج جمعيات الملاك إلى تنظيم بشكل أكبر ومع مرور الوقت سيختلف الأمر. التملك الحر موجود في بريطانيا والهند ومصر، فمثلاً قد يتعرض المستثمر إلى خسارة شقته في بريطانيا إن لم يدفع ما عليه من رسوم.»  

وتقوم المجموعة ضمن مشاريع التملك الحر ببناء مشروع حدائق ند الحمر بمساحة إجمالية تمتد على 6 ملايين قدم مربع، ليشمل مزيجاً من المباني السكنية والأبراج متعددة الاستخدامات والمعارض، معززاً بالمساحات الخضراء وليضم 69 قطعة أرض مخصصة للمشاريع السكنية، و32 قطعة متنوعة الاستخدامات على أن يُخصص الطابق الأرضي لمحلات التجزئة، فيما تُخصص قطعتان للمدارس و 12 قطعة للمعارض، إضافة إلى تطوير العديد من المرافق بما في ذلك المساجد ومناطق التجزئة.

وتتراوح مساحات القطع من 12,697 إلى 226,707 قدم مربع بينما تتراوح المساحة الطابقية الإجمالية للمباني من 41,893 إلى 351,369 قدم مربع، وتتراوح ارتفاعات المباني السكنية والمتعددة الاستخدامات من طابق أرضي و 6 طوابق متكررة إلى طابق أرضي وموقف للسيارات و 14 طابقاً متكرراً.

وضمن ذات المفهوم، تُعد المجموعة لمشروع وصل بارك 1 الذي تُقدر تكلفته الإجمالية بـ 6 مليار درهم على مساحة إجمالية قدرها 1.3 مليون قدم مربع، ومن المقرر أن تبدأ الأعمال الإنشائية للمرحلة الأولى في الربع الأول من العام 2016 والتي تتكون من 4 مباني ستضم 692 شقة سكنية. وعند اكتمال المشروع سيضم 2500 شقة سكنية، و 650 غرفة فندقية ومساحة تصل إلى 450 ألف قدم مربع للمكاتب ومحلات التجزئة.

وسيشمل هذا المشروع نافورة ثلجية تعمل على مدار السنة، ونافورة مائية للترفيه، فضلاً عن توظيف التقنيات الحديثة لنشر الأضواء في أرجائه، فيما سيتم تشييد البرج الرئيسي على شكل الرقم 1، كما ستوفر المباني طيفاً واسعاً من الاستخدامات التي تتراوح بين الوحدات السكنية الفاخرة والمكتبية والفندقية و المساحات التجارية ومحلات التجزئة، و المطاعم والمقاهي. وستبلغ مساحة الإنشاءات في مشروع  وصل بارك 1  7 ملايين قدم مربع، وسيكون في مسار الرؤيا لـ «برواز دبي».

وفي مشروع ثالث ضمن مفهوم التملك الحر، يقول القاسم إن المجموعة تستعد لمشروع بوابة وصل في منطقة جبل علي قرب محطة المترو، لتبدأ عملية تسوية الأرض بعد أن تم توقيع العقد مع المقاول، على أن تبدأ  المرحلة الأولى من مجمع الفلل في الربع الثالث من العام 2016، بينما سيشمل المشروع مدينة الابتكار والإبداع  التي ستستقطب فئة الشباب المبدعين لممارسة الفنون العصرية، وبرج الإبداع الذي سيضم مساحات متاحة للتأجير لفترات محدودة بهدف مساعدة المبدعين على إبراز قدراتهم الإبداعية، فضلاً عن وجود مكتبة رقمية، والأدوات والآليات لتحفيز مهاراتهم، وساحة الإبداع التي ستستضيف معارض للمنتجات والأفكار الإبداعية.

ومع أن المساحة الإجمالية للمشروع تصل إلى 15 مليون قدم مربع، تتراوح المساحات المبنية من 20 إلى 22 مليون قدم مربع وذلك للتركيز على تطوير المساحات الخضراء، كما سيضم بوابة وصل مبانٍ سكنية ومكتبية وشقق فندقية وفنادق، بينما ستقع الفلل والمنازل المتصلة في قلب بيئة ريفية هادئة على بعد مسافة قصيرة من مجمعات ومحلات التجزئة والمطاعم والمقاهي الموجودة داخل المشروع ذاته.

وفي مشروع مختلف، تستعد أيضاً مجموعة وصل لإدارة الأصول إلى بناء مدينة سكنية على شكل برج تحت مسمى برج وصل، لتضم أكثر من 60 طابق، وبه فندق وشقق فندقية ومكاتب وحدائق، ليبدأ العمل في بنيته التحتية بعد الربع الأول من العام 2016، وليضم مقر المجموعة الجديد أيضاً.

ويُعد البرج مدينة عمودية متكاملة، تحتوي على واجهة مصنوعة من السيراميك تغطي البرج بأكمله بالإضافة إلى حدائق رأسية، ومتحف ضوئي لعرض التاريخ والفنون والتقنيات التي توصلت إليها البشرية في هذا المجال، ومجمعات سكنية متكاملة في كل مجموعة من الطوابق، وسيكون كل واحد منها معززاً بالصالات المجتمعية الطابقية ومرافق رياضية وممرات المشي ومحلات التجزئة والمطاعم والمقاهي، والخدمات الأخرى، ما يعني إنشاء أحياء مستقلة متكاملة في برج واحد، تتسم بالخصوصية.

مشاريع منجزة بقيمة 2.3 مليار درهم