أبراج العاصمة.. عروض وإغراءات أكثر

03/19 10:42

كيف يتعامل السوق مع الفائض الكبير من المساحات الجديدة؟

19/مارس/2012 إلى أين يتجه قطاع العقارات التجارية الإدارية في العاصمة؟ وهل سيستمر في كبوته هذه، أم أن هناك بريق أمل لملاك الأبراج الإدارية التي تضم مئات الآلاف من المساحات الشاغرة، في الوقت الذي يستعد فيه السوق إلى استقطاب دفعة جديدة من المساحات المكتبية مع انتهاء 15 برجا جديدا من الأبراج التجارية في العاصمة؟ منها ثلاث أبراج فقط توفر للسوق نحو 200 ألف متر مربع، وهي: برج الحمراء وبرج المتحدة في شرق وبرج توين تاور على شارع السور، هذا إلى جانب ما يعرض من مساحات إدارية أخرى عبر برج إنجازات وأبراج مزايا ومدينة الأعمال الكويتية، بالإضافة إلى برجي 25 و26 فبراير وبرج الكوثر وبرج القبلة في شارع فهد السالم وبرج الحمام في المرقاب وغيرها من الأبراج التي أوشكت ورشة بنائها على الانتهاء، خلال الفترة المقبلة.والسؤال الذي يطرح نفسه الآن: كيف سيتعامل السوق مع هذه الدفعة الجديدة من المساحات، في الوقت الذي فشلت فيه العديد من الشركات المالكة للأبراج في استقطاب مستأجرين على الرغم من تنازلها عن نسب لا بأس بها من القيمة الإيجارية، إلى جانب تقديمها لعروض سخية للمستأجرين تشمل عروضا لعدد يصل إلى نحو ثلاثة أشهر مجانية وإمكانية التأثيث للمكاتب بأسعار تنافسية وكذلك عروض لتوفير عدد من مواقف سيارات المجانية لكل شركة تستأجر لديها.وفقا لإحصائية حديثة أعدتها إحدى الشركات العقارية المدرجة المالكة للأبراج الإدارية في العاصمة، فقد بلغ إجمالي المساحات الإدارية الجديدة التي يتم الآن تسويقها في السوق المحلي نحو 366.8 ألف متر مربع لعدد يصل إلى حدود 15 برجا تجاريا في مناطق متفرقة من العاصمة، وهي شرق والقبلة والمرقاب، وهي مساحات تعود أغلبها لأبراج تم الانتهاء من ورشة بنائها، وجار الآن تشطيبها أو الانتهاء من الأعمال الأخيرة للديكورات الداخلية، حيث ينتظر أن يتم افتتاح نسبة تفوق %95 منها خلال العام الحالي.73 برجاًوتشير الإحصائية إلى أن السوق استقبل منذ العام 2002 وحتى 2012 دخول 73 برجا إداريا وتجاريا في العاصمة، وفرت مساحات للسوق تقدر بنحو 703 آلاف متر مربع، حيث تبدأ المساحات القابلة للتأجير التي يوفرها كل برج من 3.5 آلاف متر، وتصل إلى نحو 110 آلاف متر على حسب المشروع، في حين تتراوح الارتفاعات ما بين 20 و77 طابقا، وتتراوح مساحات الطابق التي يوفرها البرج الواحد بين 115 مترا و1750 مترا، حيث اضطرت بعض الشركات المالكة للأبراج التجارية مؤخرا إلى تقسيم مساحة الطابق إلى ثلاثة أجزاء حتى تلبي حاجة السوق الذي بات يفضل المساحات الصغيرة والمتوسطة عن الكبيرة.الجدير بالذكر ـ وهو ما أشارت إليه الإحصائية ـ أن 40 برجا من أصل الـ73 لا يوجد لديها أبراج مواقف سيارات خاصة بها أو قريبة منها، في حين يعتمد 17 برج على مواقف عمومية متعددة الطوابق وساحات فضاء مجاورة، و15 برجا فقط توفر لمستأجريها مواقف لعدد يتراوح بين 25 وألفي سيارة، في حين أن هناك عددا لا يصل إلى خمسة أبراج تقدم للمستأجرين وعودا ببناء مواقف سيارات متعددة الطوابق بنظام الـB.O.T، ولكنها لا تزال في مرحلة إصدار التراخيص في هذا الشأن.القيم الإيجاريةوعن القيم الإيجارية للمتر التجاري في الأبراج الحديثة، أفادت الإحصائية بأن الحد الأدنى للمتر يصل إلى 5 دنانير، في حين يتراوح بين 7 و10 دنانير في بعض الأبراج الشاهقة التي تعرض حالياً مثال الحمراء والمتحدة، حيث اضطرت بعض الشركات المالكة للأبراج إلى تخفيض قيمة الإيجار بنسبة فاقت %60 عما كانت قد حددته لها دراسات الجدوى التي تم إعدادها وقت بداية تنفيذ المشروع، حيث كانت تلك الدراسات تشير إلى معدلات تأجير تتراوح بين 12 و16 ديناراً للمتر، وهي أسعار اختفت تماماً عن السوق في ظل المساحات الكبيرة المعروضة التي يشهدها السوق المحلي حالياً مقابل تراجع حجم الطلب.دراسات وبناءويشير خبراء السوق إلى أن تلك الدراسات إنما تم بناؤها على آمال انفتاح البلاد عقب زوال الحكم العراقي البائد ورغبة سمو أمير البلاد في استعادة مكانة الكويت في المنطقة وتحويلها إلى مركز تجاري ومالي واقتصادي، حيث بنت الشركات جدواها الاقتصادية على افتراضات لتحقيق تلك الآمال، ومع الأسف تصادمت الآن بالواقع المرير، خصوصاً بعد الأزمة المالية العالمية، وما تسببت فيه من حالة انكماش عام للشركات، إلى جانب ما تسببت فيه ثورات الربيع العربي من أزمة مضافة زادت من حدة الخسائر التي تحققها الشركات والركود الذي يشهده السوق.نسب الإشغالوانعكست هذه الظروف على قطاع العقار التجاري سلباً، حيث تدنت نسب الإشغال في الأبراج بشكل ملحوظ، لدرجة أنها بلغت %70 فما فوق، وباتت العاصمة ممتلئة بلافتات مكاتب للإيجار على جدران الأبراج، وهو ما وصفه خبراء السوق بالواقع المخيف، خصوصاً أنه يشير إلى مقدار الخسائر التي يحققها هذا القطاع والشركات المالكة للأبراج التي اعتمدت جميعها من دون استثناء على الاقتراض، من أجل تنفيذ تلك الأبراج، والآن هي تعيش أزمة لعدم قدرتها على سداد ما عليها من التزامات تجاه البنوك، لا سيما أن عوائد الأبراج لا تكفي لسداد ما عليها من أقساط دورية، إلى جانب تراجع القيم السوقية للأبراج، مما يجعل الأغلبية ترفض البيع بأسعار تقل عن سعر التكلفة الحقيقية للأبراج.أراضي العاصمةبلغ سعر المتر للأراضي التجارية داخل العاصمة مستويات متدنية مع نهاية عام 2011، ليتراوح بين 2.6 و6.5 آلاف دينار للمتر المربع، حيث بلغ متوسط سعر المتر في العاصمة 4.55 آلاف دينار بتراجع نسبته 12.5 في المائة عن 2010، الذي كان متوسط السعر للمتر فيه يصل إلى حدود 5.2 آلاف دينار. وقد تراوح سعر المتر للقسائم التجارية في منطقة المباركية بين 2.6 و4 آلاف دينار، وفي شارع أحمد الجابر بين 5.9 و6.2 آلاف دينار، وفي شارع مبارك الكبير بالقرب من البورصة بين 6 و6.25 آلاف دينار، في حين بلغ السعر في شارع فهد السالم بين 6.2 و6.5 آلاف دينار، وفي شارع جابر المبارك بين 5.4 و6 آلاف دينار.تلاعب في التسويقأشار خبراء السوق إلى أن هناك حالات تلاعب تتم في تسويق بعض الأبراج، فعلى سبيل المثال يتم الإعلان عن سعر للمتر بـ 5 دنانير، ومن ثم يتم بيع منطقة الخدمات التي تتسع لنحو 100 متر، وبذلك يكون سعر المتر الواقعي من 6 و6.5 دنانير وليس كما أعلنت الشركة المالكة للبرج، حيث حذّر خبراء السوق الشركات الراغبة في الاستئجار من الوقوع في مثل هذا الغش الذي اتبعته بعض الشركات خلال الفترة الأخيرة، لجذب المستأجرين إلى التأجير في أبراجها.حلول واقتراحاتمع الواقع المرير الذي يمر به قطاع العقار التجاري الإداري، بدأت الأفكار تطرح لإيجاد حلول للخروج من الأزمة التي يمر بها القطاع، حيث ابتكرت بعض الشركات حلولاً منها طرح المكاتب للتمليك، وهذا ما نجحت فيه شركتان بالفعل في تسويق أبراج لها من خلال طرح المساحات الإدارية للتمليك بأقساط دورية، حيث أقبلت بعض الشركات الكبرى على الشراء، في حين لجأت شركات أخرى إلى السعي نحو تحويل استعمالات أبراجها إلى شقق فندقية أو تحويل جزء منها إلى نواد صحية وفنادق لرجال الأعمال، وذلك حتى تكسر من حدة الركود الذي يعاني منه القطاع من جراء ضعف الطلب على تأجير المساحات الإدارية في أبراج العاصمة.